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  什么是房地产抵押         
什么是房地产抵押
[ 作者:詹建军    转贴自:    点击数:5835    更新时间:2005/5/11    文章录入:本站整理 ]
    房地产抵押是指债务人或第三人以其合法的房地产,以不转移占有的方式,向债权人提供债务履行担保的行为。抵押设定后,债务人不履行债务时,债权人有权依法从抵押的房地产折价或从抵押的房地产拍卖所得价款中优先受偿,债权人的这种权利称为房地产抵押权。在房地产抵押权法律关系中,提供房地产作担保的债务人或第三人称为房地产抵押人,以抵押人提供的房地产担保自己债权实现的相对人称为房地产抵押权人。
 
    房地产抵押是以房地产的交换价值担保债务履行的抵押方式,具备财产抵押的一般特征,如从属性(抵押关系从属于主债权债务关系,抵押权从属于主债权)、特定性(抵押财产及其所担保的主债权是特定的)、不可分性(抵押物或主债权的分割、不影响抵押权人对于抵押物整体主张抵押权)等,同时又具有自身的特征:
 
    1、房地产抵押具有复合性质。
    根据抵押财产的不同,房地产抵押可分为房产抵押和地产抵押。但依照我国现行宪法和法律,土地(所有权)不能作抵押,地产抵押目前只有土地使用权抵押一种形式。因此我国房地产抵押只能对房产和土地使用权设定。而房产总是依附于一定的土地之上,土地使用权的一项重要而且是由经常性的内容就是开发房产,房产和土地使用权往往不可分割地紧密联系在一起,二者的这种关系使得设定于其上的抵押权也不可分割,即:土地使用权抵押时,地上房产也随之抵押;地上房产抵押时,其所占用土地的使用权也随之抵押;地上房产抵押时,其所占用土地的使用权也随之抵押。所以我们通常所讲的房地产抵押是房产抵押和土地使用权抵押的复合,单纯的房产抵押是不存在的,单纯的土地使用权抵押亦不多见。
 
    2、房地产抵押是诺成性法律行为,抵押房地产不移转占有。
    根据抵押财产的不同,财产抵押可分为动产抵押和不动产抵押(即房地产抵押)。从抵押制度的历史发展来看,抵押财产最初仅限于不动产;后来,这一限制被突破,可以设定抵押的财产范围不断扩大,先是一些特殊动产如船舶、汽车、航空器等可以用作抵押,随后其他动产包括在法律上被视为动产的股票、债券等也可以设定抵押(各国规定有所不同,有的国家如法国、德国规定抵押只适用于不动产,动产适用质权制度;我国法律无质权之规定,故抵押财产范围不限于不动产,还包括动产在内)。动产抵押和不动产抵押的显著区别在于:动产抵押通常要移转占有,即以财产的交付为要件;而不动产抵押(房地产抵押)则无须移转占有,抵押之成立不以房地产的交付为要件。
 
    3、房地产抵押必须符合法律规定的条件和程序,是要式法律行为。
    房地产抵押作为债的担保方式之一,担保效力比较可*,同时又能够充分发挥财产效益,对债权人和债务人双方而言都比较理想,因而在实际生活中运用也比较普遍。用房地产作抵押,不必转移占有,仅将其使用价值提供给抵押权人,这样抵押人(通常是债务人)可以保留对房地产的占有、使用权,取得收益,增强自己清偿债务的资力;抵押权人(债权人)可以免除直接占有房地产而进行维护、保管的种种不便。这正是房地产抵押制度日益发达的主要原因。近年来,我国房地产抵押的一个重要功能是帮助房地产开发商和普遍住户筹措开发建设资金和住房消费资金,即获取房地产抵押贷款,这就有效地解决了资金不足的困难,有利于房地产市场正常运行。
 
    我国关于房地产抵押的法律政策主要见于:《民法通则》第89条、《城市房地产管理法》第4章第3节,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第5章,最高人民法院有关司法解释以及一些地方性法规、规章。这些大都是关于城市房地产抵押的规定,至于农村房地产抵押则尚无专门规定,不过其基本要求与城市房地产抵押大致相同。
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