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  房屋租赁合同的主要内容有哪些?         
房屋租赁合同的主要内容有哪些?
[ 作者:詹建军    转贴自:    点击数:6511    更新时间:2005/5/11    文章录入:本站整理 ]
    房屋租赁合同是出租人将房屋交给承租人使用,承租人按约定交纳租赁并于租赁关系终止时将房屋返还给出租人的协议。房屋租赁合同是房屋租赁的法律形式和核心内容。
 
    一、房屋租赁合同的主要条款
 
    房屋租赁合同一般应具备如下条款:
 
    1、标的条款。
    应明确出租房屋及其附属设施的位置、类别、结构、面积等;如仅出租一部分,还应说明承租人专用部分和共用部分。必要时,应以图表加以标明。
 
    2、租金条款。
    应明确租金标准、计算方法、支付方式和期限。城市住宅用房租金,应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策;租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租赁;以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应将租金中所含土地收益上交国家。
 
    3、租期条款。
    通常应明确租赁始期和终期;未定租期,出租人要求收回房屋自住的,一般应当准许,但应给承租人一定宽限期让其找房搬迁或腾让部分房屋。
 
    4、房屋使用、养护条款。
    应明确房屋用途和双方当事人的维修保养义务。
 
    5、违约责任条款。
    应明确规定解除合同、违约金、赔偿损失等责任的承担。
 
    除上述主要条款外,双方当事人还可以就自己认为有必要的其他内容,如水电费负担等进行协商,订立合同。
 
    二、房屋租赁合同双方当事人的权利义务
 
    1、   出租人的义务。
 
    (1)按约定将房屋交给承租人占有使用。这是出租人最主要的义务。
 
    (2)保证出租的房屋适合承租人使用,并保证该房屋不被第三人提出任何权利要求(即品质担保义务和权利担保义务)。
 
    (3)对出租房屋及其设施进行维修、养护,保证承租人居住安全和正常使用,但法律或合同另有规定的除外。
 
    (4)租赁期间出卖租赁房屋的,应保证承租人在同等条件下的优先购买权;房屋出卖给第三人的,不得在买卖合同中订有妨碍承租人行使租赁权的条款。租赁期满后房屋继续出租的,应保证承租人在同等条件下的优先承租权。
 
    2、承租人的义务
 
    (1)按约定向出租人交付租金。这是承租人最主要的义务。
 
    (2)按约定用途使用房屋和正常、合理使用房屋,未经承租人同意不得擅自改变房屋及其附属设施原状。
 
    (3)未经出租人同意不得擅自转租、转借、换租或以其他方式处分对房屋的使用权。
 
    (4)租赁期满 按约定返还房屋及其附属设施。
 
    三、房屋租赁合同的终止
 
    房屋租赁合同终止的法定事由主要是:
 
    1、合同全部义务履行,租期届满而未续租;
 
    2、不可抗力致使合同全部义务不能履行而解除合同,如出租房屋未及交付即因地震而倒坍;
 
    3、一方违约,对方解除合同。包括:
    (1)一方在约定期限内没有履行合同,如出租方未按期交付房屋;
    (2)承租人擅自将房屋转租、转租、换租或进行非法活动;
    (3)承租人无故空置房屋不用连续达3个月以上;
    (4)承租人累计6个月不交租金;
 
    4、承租人不再需要租房而解除合同,如承租人已另购房屋或另租房屋;
 
    5、出租房屋被出卖、赠与、继承(仅导致原租赁合同终止,承租人与新房主产生新的租赁关系);
 
    6、双方协商解除合同。
 
    四、违反房屋租赁合同的责任
 
    1、出租人的违约责任
    (1)未按约定将房屋及其附属设施交付承租人使用的,应当支付违约金;给承租人造成损失的,还应负责赔偿。
    (2)交付的房屋及其附属设施不符合合同要求,或未按合同规定对房屋进行维修养护,危及承租人正常、安全使用的,应负责修理;承租人有权要求支付违约金;给承租人造成损失的,还应负责赔偿。
(3)出卖、转租房屋时,未按法律规定保证承租人优先购买权或优先承租权的,应负责赔偿损失。
 
    2、承租人的违约责任
    (1)未按约定支付租金的,除补交租金外,还应偿付违约金。拖欠租金达到一定期限(私房租赁为6个月)的,出租人得解除合同。
    (2)对出租房屋使用不当,造成房屋及其附属设施不合理损害的,应负责恢复原状或者赔偿损失。
    (3)擅自转租、转借、换租房屋或利用房屋进行非法活动的,出租人有权解除合同,并得请求支付违约金。
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