会员登录
 您的位置: 詹建军律师网 >> 文章频道 >> 房产权属 >> 正文
  房地产租赁的法律特征         
房地产租赁的法律特征
[ 作者:詹建军    转贴自:    点击数:4267    更新时间:2005/5/11    文章录入:本站整理 ]
    房地产租赁是指出租人按照约定将房地产交给承租人使用,承租人按照约定交纳租金并于合同终止时将房地产返还给出租人的法律行为。
 
    房地产租赁属于财产租赁的一种,其基本特征是:
 
    (1)房地产租赁是双务、有偿、诺成、要式的民事法律行为。租赁的成立,以双方当事人意思表示达成一致为准,不需实际交付房地产,此为“诺成”;承租人取得房地产的使用权,必须按照法律规定或者双方约定向出租人交纳租金,此为“有偿”,这一点使房地产租赁与房地产借用(或称使用借贷)相区别;出租人负有按约定将房地产交付承租人使用的义务,承租人负有按约定向出租人交付租金的义务,此为“双务”,这一点使之与房地产赠与相区别;房地产租赁一般应采取书面租赁合同形式,并且须经有关行政管理部门(包括地产管理部门和房产管理部门)登记,此为“要式”。
 
    (2)房地产租赁中的出租人必须是对特定的房地产享有所有权或使用权的人,即必须享有进行出租的处分权能。承租人取得的只能是房地产的使用权,而不是所有权,这一特征使之与房地产买卖相区别。
 
    (3)房地产租赁的标的是特定的房地产,包括地产和房产。在我国,目前地产租赁只存在国有土地使用权租赁这一种形式,房产租赁形式则相对较多。
 
    (4)房地产租赁具有期限性。期限的长短依法律规定或当事人约定,如国有土地使用权租赁期限就受到法律规定的国有土地使用权出让期限制约,私房租赁期限则一般由双方当事人自行约定。
 
    “租赁权的物权化”是现代房地产租赁的发展趋势和显著特点。现代各个国家和地区的民法为了保护承租人的利益,稳定社会生活秩序,而赋予承租人基于租赁合同而取得的债权——租赁权以物权的效力。例如《日本民法典》第605条明确规定不动产的承租权登记后成为物权;《德国民法典》规定承租人的先买权;台湾地区的民法第425条规定租赁权可对抗物主的财产所有权。
 
    根据我国有关法律规定,房地产租赁权的物权性主要表现为三个方面:
 
    (1)在房地产租赁合同有效期间,出租人可以将出租的房地产出卖,但并不因此而消灭承租人的租赁权,租赁合同对新的所有人继续有效,此即“租赁破除买卖”或“买卖不得击破租赁”法则。最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条也规定:“私有房屋在租赁期间,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”
 
    (2)承租人享有优先购买权和优先承租权。所谓优先购买权是指出租人(财产所有人)出卖其出租房地产时,承租人在同等条件下,享有优先购买的权利。所谓优先承租权是指租赁期满后房屋继续出租时,承租人在同等条件下享有优先承租的权利。1983年《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。”最高法院意见第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
 
    (3)承租人在租赁期间可以租赁权对抗房地产所有人和第三人。房地产所有人(出租人)在租期内不得将出租的房地产再租给其他人,否则其行为无效;任何第三人也不得妨害、阻碍承租人对承租房地产的占有、使用梳,否则要依法承担民事责任。
 
    近年来,随着我国房地产制度的改革和发展,房地产租赁作为对房地产进行利用的一种有效方式,在人们的生产和生活中也日益普遍。通过租赁,出租人闲置的土地、房屋被投入运用,权益得以实现;承租人取得土地、房屋使用权,弥补了生产经营用地用房之不足,缓解了住房紧张。房地产租赁是公民、法人之间合理调剂房地产余缺、充分发挥房地产效益、保证社会生产与生活顺利发展的不可缺少的法律形式,它极大地提高了对房地产这一重要的生产资料和生活资料的利用率,较好地促进了资源的优化配置。
 
根据我国现有法律规定,我国的房地产租赁包括两大类:一类是土地使用权出租,一类是房屋租赁。
  • 上一篇文章: 什么是地役权

  • 下一篇文章: 房屋租赁合同的主要内容有哪些?
  • 发表评论】【告诉好友】【打印此文】【关闭窗口
     最新5篇热点文章
    【域外医事】国外是如何处…[01134]
    【域外医事】国外的医患关…[01049]
    【域外医事】关于在法国的…[01090]
    【域外医事】国外如何避免…[01095]
    【域外医事】美国急诊体验…[01135]
     
     最新5篇推荐文章
    【家庭律师】艾 伟(资深婚…[05-10]
    【公司律师】艾 伟(资深网…[02-24]
    艾 伟——外贸海商网络专家…[02-18]
    【土地开发律师】艾 伟(资…[02-18]
    【医疗律师】詹建军(医疗…[02-18]
     
     相 关 文 章
    投资并非只有一条路(下)…[02445]
    投资并非只有一条路(上)…[02023]
    律师工程建设、房地产法律…[02859]
    凉山州两节期间监督支付民…[01710]
    中介费第一案判决:二手房买…[02289]

      网友评论:(只显示最新10条。评论内容只代表网友观点,与本站立场无关!)
        没有任何评论