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  什么是房屋区分所有权         
什么是房屋区分所有权
[ 作者:詹建军    转贴自:    点击数:8488    更新时间:2005/5/11    文章录入:本站整理 ]
    当一栋房屋,在结构上可分为由多个所有人独立使用的专用部分和多数所有人共同使用的共同部分时,每一专用部分所有人所享有的对其专用部分的专有权和对共同部分的共有权相结合,便是房屋区分所有权。
 
房屋区分所有权是现代社会经济发展的产物。随着社会经济的进步,城市化的发展,使得城市人口急剧增长,城市土地日见珍贵,促使了土地利用的立体化,房屋建筑被迫向多层化发展。然而,一栋高层建筑房屋为一人所有的情况极为罕见,更多的情况是一栋楼房有许多不同的所有者,对楼房拥有各自独立的所有权。这便是房屋区分所有权产生的原因。
 
房屋区分所有权作为一种独立的房屋所有权形式,具有不同于其他房屋所有权形式的特点:
 
1、房屋区分所有权的标的物是可区分为多个独立使用部分的房屋。被区分出的各独立部分必须有独立的使用价值,不能区分出多个独立使用价值的部分的房屋,不能成为房屋区分所有权的客体。对房屋的区分方法有三种:第一,纵割的区分,如三木扇两间的房屋,两个所有人一人享有一间的所有权。第二,横割的区分,即多层房屋,每一层为不同的所有人分别所有。第三,纵横交错的区分,即多木扇多层,不仅各层的所有人不同,每一层也有不同的所有人。
 
2、房屋区分所有权是专有权和共有权的结合。房屋区分所有权的标的包括专有部分和共有部分。专有部分是指专为所有人所有,具有独立的构造和使用价值的空间和空间内的设施;共有部分是指为各个专有部分的所有人利用其专有部分所必需,不能进行分割的共同设施,如楼梯。房屋区分所有权是所有权人对专有部分的专有权和对共有部分的共有权的结合。离开了对专有部分的专有权,对共有部分的共有权就会变得没有意义;反之,离开了对共有部分的共有权,专有权便无法行使。由此,也产生了对房屋区分所有权转让的限制:转让专有部分的所有权,其效力自然及于共有部分,对共有部分的共有权不得单独转让。
 
3、房屋区分所有权的行使受到较多的限制。一栋房屋是一个整体,各个所有权人在行使所有权时必然相互限制。房屋区分所有权人对其专有部分所有权的行使不得妨害他人的权利的行使,而对共有部分所有权的行使,则有更严格的限制,如不能要求分割共有部分,不能单独转让共有部分。
 
4、房屋区分所有权是不同于房屋共有的一种房屋所有权形式。房屋共有,虽然从共有人内部关系上看,各个共有人是按份享有权利或平等享有权利,但从共有所有权的效力来看,却是及于共有房屋的全部。而房屋区分所有权却分为专有权和共有权两个部分,“专有权”是明显地不同于共有的,因为它不能及于其他所有人专有的部分;“共有权”也与共有有区别:“共有权”不能被分割,也不能单独转让。另外,共有关系中,部分共有人转让其共有部分时,其他共有人有优先购买权,而房屋区分所有梳人之间则不存在此种权利义务关系。当然,房屋共有与房屋区分所有也并非没有联系,当共有房屋进行实物分割时,便形成房屋的区分所有。
 
房屋区分所有权人享有的权利和应当履行的义务如下:
 
1、依法合理使用专有部分的权利和义务。房屋区分所有权人依法取得的专有部分的所有权,受法律保护。但与此同时,对专有部分的利用也必须合法,不得影响其他人的利益。例如,依法取得的用于居住的房屋,所有权人不能改作工业或商业类用房。
 
2、依法合理使用共有部分的权利和义务。共有部分也是房屋区分所有权的客体。依法取得的房屋区分所有权包括对共有部分的共有权,因而,依法利用共有部分,受法律保护。但对共有部分一般只能是按其本来性质和用途,且为利用专有部分之必需的情况下利用,如楼梯用于通行。如对共有部分要作其他利用时,须取得其他所有权人的同意,并不得妨害其他所有人对共有部分的利用。维持房屋共有部分的正常使用的费用,如土地使用费、维修费,由房屋区分所有权人承担。房屋区分所有权人之间对于共有部分有的权利和应承担的义务的比例,除有特别约定之外,依各共有部分的性质和所有权人各自拥有专有部分的面积的比例确定。整个房屋所必需的地基、屋顶、外墙壁等,由全体区分所有权人按其专有部分的面积的比例享有权利和承担义务;对于仅为房屋某一部分之使用所必需的共有部分,如房间间墙、某一单元的楼梯等,则由享有该部分房屋专有权的房屋区分所有权人依其专有部分的面积享有权利和承担义务。
 
3、房屋区分所有权人将房屋的共有部分交外人使用,如将房屋的外墙壁供外人涂写广告,应取得全体房屋区分所有权人的一致同意,并签订书面协议,所有收益由全体房屋区分所有权人按比例分享。
 
4、区分所有的房屋的共有部分发生自然损坏,所需修缮费用,由有关各方按比例分担。如屋顶泄漏,则修缮费用应由全体房屋区分所有权人共同承担,而不是仅由直接受害的某一区分所有权人承担。
 
5、个别房屋区分所有权人如需改变共有部分的外形或结构时,除须经城市规划部门批准外,还必须征得其他所有人的书面同意,因此给其他所有人造成损害的,必须赔偿损失。
 
6、个别房屋区分所有权人有造成房屋危险的行为时,其他房屋区分所有权人有权采取必要措施,防止危险发生,如造成损失,责任方应负责赔偿。
 
7、房屋区分所有权人可组成房屋管理组织,也可委托其他组织,在当地房地产行政管理部门的指导下,负责房屋的使用、修缮和管理工作。
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