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  房屋所有权的取得和消灭         
房屋所有权的取得和消灭
[ 作者:詹建军    转贴自:    点击数:9270    更新时间:2005-5-11    文章录入:本站整理 ]
 
    (一)房屋所有权的取得
 
    房屋所有权的取得是指因一定法律事实的发生而使不具有某房屋所有权者获得该房屋的所有权。房屋所有权的取得方式有两大类,即原始取得和继受取得。
 
    房屋所有权的原始取得,是指房屋所有权人根据法律的规定,不以原所有权人的所有权和意志为根据而取得房屋所有权。原始取得房屋所有权的方式主要有:
 
    1、新建。
    国家机关、军队、国有企事业单位和其他国有组织出资营建的房屋,所有权属于国家;集体所有制单位出资兴建的房屋,所有权属于集体;公司私人出资兴建的房屋,所有权属于私人。这里必须注意两个问题:第一,只有依法兴建的房屋才能取得所有权,违法修建的房屋不能取得所有权;第二,所有权属于出资兴建的单位和个人,而不是属于承建房屋的基建单位。
 
    2、没收。
    新中国成立之初,国家没收了国民党政府、官僚资本家和其他敌伪房产为国家所有;在土地改革、鎮压反革命、“三反”、“五反”等运动中,又没收了反革命分子和其他不法分子的房屋为国家所有。另外,国家还对一些违法建筑予以没收,使其成为国家所有的房屋。
 
    3、收归国有。
    对于无主房屋,一般收归国家所有。但对于集体经济组织的成员死亡而没有继承人的,其房屋一般收归集体所有。
 
    4、承继。
    新中国成立后,原属于旧中国的一切国有房屋均变为新中国的国有房屋。
 
    5、添附。
    即在原有房屋上扩建、加层。添附房屋的所有权属于添附人。添附也只有依法进行,才能取得所有权。
 
    房屋所有权的继受取得,是指房屋所有人通过某种法律行为从原所有人那里取得房屋的所有权。继受取得的方式主要有:买卖,互易,赠与,继承。另外,在我国土改时期,农民取得房屋所有权还有一种重要方式,就是国家没收地主房屋分配给农民所有。
 
    房屋是不动产,我国法律对房屋所有权以登记的方式确认。继受取得的房屋所有权,其房屋所有权从办理房屋所有权变更登记时起转移。未办理所有权变更登记,即使房屋已实际交付,也不发生房屋所有权的转移;相反,只要办理了房屋所有权变更登记手续,即使房屋未实际交付,也发生房屋所有权的转移。
 
    (二)房屋所有权的消灭
 
    房屋所有权的消灭是指通过某种法律事实而使房屋所有权丧失或与原房屋所有人脱离的一种法律现象。引起房屋所有权消灭的原因主要有以下几种:
 
    1、房屋的灭失。
    房屋因自然灾害、拆除、捣毁等原因而归为灭失时,以该房屋为客体的房屋所有权即不复存在。
 
    2、房屋的转让。
    房屋所有权人根据自己的意愿将房屋转让给他人,如出售、赠与等,其所有权人即丧失了该房屋的所有权,受让人则取得了该房屋的所有权。
 
    3、房屋所有权因强制手段被消灭。
    国家权力机关通过立法可以强制一部分人交出其房屋所有权,如建国之初,国家通过立法没收官僚资本家、汉*、反革命分子等人的房屋。国家行政机关和司法机关可以依照有关法律法规,强制房屋所有权人转移房屋所有权。如房地产管理部门没收非法建筑的房屋,人民法院判令债务人以用作抵押的房屋偿还债务等。
 
    4、房屋所有权主体的消灭。
    主体消灭是指拥有房屋所有权的公民死亡和法人解散,两者均导致以其为主体的房屋所有权消灭。公民死亡包括自然残废和宣告死亡,死亡后其房屋所有权转移到以继承、受遗赠或以其他方式取得其房屋的人手里;法人解散后,其房屋所有权转移归依法承受其房屋的单位或公民所有。
 
    在房屋所有权消灭的以上几种原因中,第一种情况,房屋来失,导致该房屋的所有权永远不复存在,因此,学理上称为房屋所有权的绝对消灭。在后几种情况下,房屋的原所有权消灭,但却在该房屋上产生了新的所有权,新的所有权人取代了旧的所有权人,所有权仍然存在,学理上称之为房屋所有权的相对消灭,或者称之为房屋所有权的转移。
 
 
 
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