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  房屋所有权的特点和类型         
房屋所有权的特点和类型
[ 作者:詹建军    转贴自:    点击数:8852    更新时间:2005/5/11    文章录入:本站整理 ]

一、房屋所有权的概念

房屋是人们生产、生活的主要场所,是基本的生产、生活资料。房屋所有权是一项极为重要的财产权利,它是指房屋所有人依照法律规定,对自己的房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权的权利主体是拥有房屋所有权的国家、企业、事业单位、社会团体和个人,其客体是附着于土地之上的不动产房屋。房屋所有权的内容包括占有、使用、收益和处分四项权能。占有,是指房屋所有权人对房屋在事实上的支配或控制权;使用,是指房屋所有人按照房屋的性质和用途对其加以利用;收益,是指房屋所有人依法获取利用其房屋而产生的利益;处分,是指房屋所有人对自己的房屋按自己的意志进行事实上或法律上的处置,使自己丧失房屋所有权。

二、房屋所有权的特点

房屋所有权的特点,一方面由房屋本身的性质所决定,另一方面也由各国的房屋所有权法律制度所决定。我国房屋所有权具有以下特点:

1、房屋的国家所有权、集体所有权和个人所有权同时并存,同等地受到宪法和法律的保护。

2、房屋所有权的客体是具有一定结构、可供利用的房屋,而不是单指组成房屋的材料。未形成房屋或已拆毁的房屋的材料,不能成其为房屋所有权的客体。

3、房屋所有权与其所依附的土地的使用权的分离。房屋的所有权发生变更,土地的使用权也随之发生变更,反之亦然。

4、国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离,国家享有所有权、国有企、事业单位和其他组织享有使用权。

5、房屋所有权可以转让,但受到土地使用权转让的制约。由于房屋所有权与土地使用权不可分离,因而,凡不可转让使用权的土地上的房屋,其所有权不能转让;非法转让土地使用权,会导致土地上房屋的转让的无效。

6、房屋所有权的设立与移转,需办理房屋所有权登记和变更登记手续。不办理房屋所有权登记或变更登记手续,不发生确定房屋所有权或移转房屋所有权的效力。

三、房屋所有权的类型

对房屋所有权加以分类,明确不同类别所有权的性质和特征,便于房屋所有权的行使和对房屋的管理。房屋所有权可从不同角度加以分类:

1、从所有权权利主体的内部构成来看,可分为房屋单独所有、房屋共有和房屋的区分所有。房屋的单独所有是指在某一房屋上只有一个所有权主体。房屋共有和房屋的区分所有我们将在后面分别以专节介绍。

2、从房屋所有权权利主体所享有的权能是否充分来分,可将房屋所有权分为完全的房屋所有权和房屋部分所有权。完全的房屋所有权就是我们通常所说的房屋所有权;房屋部分所有权是一种受到限制的房屋所有权,后文将对之作专门介绍。

3、我国的房产登记,按照房产性质将房屋所有权分为以下几类:

1)公有房产,即国家和集体房屋所有权。其客体包括房地产管理部门直管的国有房屋,国家机关、全民所有制单位、军队使用的国有房屋和其他国家所有的房屋,以及集体所有制企业、单位拥有所有权的房屋。

2)私有房产,即公民个人房屋所有权。其客体是我国公民,包括华侨、侨眷、归侨、港澳台同胞拥有的私人房屋。

3)中外合资房产,即中外合资房屋所有权。其客体是我国政府、企业与外国政府、企业或个人共同投资拥有的房屋。

4)外资房产,即外资房屋所有权。其客体是外国政府、企业、社会团体、国际性机构及外国人、无国籍人在我国境内所拥有的房屋。

5)其他房产。其客体是不可归于以上种类房产的房屋,如宗教组织拥有的房屋。

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