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  如何取得土地使用权         
如何取得土地使用权
[ 作者:詹建军    转贴自:    点击数:11405    更新时间:2005-5-11    文章录入:本站整理 ]

土地使用权的设定,是指在特不定期的国家所有或集体所有的土地上,第一次设立土地使用权的活动。根据我国法律的有关规定和实践,我国土地使用权的设定方式有以下几种:

1、以行政划拨建设用地的方式设定。这是长期以来在国有土地上设定土地使用权的主要方式。根据《土地管理法》的有关规定,国家建设用地,建设单位可以持国务院主管部门或者县级以上人民政府按照国家基本建设程序批准的设定任务书或其他文件,向县级以上人民政府申请划拨土地使用权。这种设定方式的特点是:(1)仅限于取得国有土地使用权,集体所有的土地不能通过这种方式取得;(2)取得土地使用权不必交纳土地使用费,是无偿取得,但必须交纳土地使用税;(3)土地使用权没有期限规定,但并不是可以无限期使用,国家可以依法收回;(4)土地使用权一般不能转让,只有在土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人,且补交了土地出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金的,才可以转让土地使用权。

2、以批准农业开发土地的方式设定。根据《土地管理法》的规定,开发国有荒山、荒地、滩涂用于农、林、牧、渔业生产的,由县级以上人民政府批准,可以确定给开发单位使用。这种设立方式主要适用于农村集体经济组织为开发国有土地而取得土地使用权。其特点是:(1)取得土地使用权一般不需交付土地使用费,除非依照开发合同约定需要交付土地使用费的,但使用费数额也很低;(2)土地使用权一般没有期限规定;(3)土地使用权不能转让。

3、经国家批准使用,再以合同方式设立。这种方式是指土地使用人在国家主管机关批准的基础上与国家签订土地使用合同,从而取得土地使用权。其特点是:(1)以这种方式取得土地使用权的,只能是中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业;(2)取得土地使用权需交付土地使用费;(3)土地使用权有期限限制,一般与企业经营期限相一致;(4)土地使用权不能转让。

4、以土地使用权出让合同方式设定。这种方式是指国家以土地所有人的身份与土地使用人签订合同,将一定年限内的国有土地使用权让与土地使用人,土地使用人向国家支付出让金。其特点是:(1)以合同方式设立,国家和土地使用人处于平等地位;(2)取得土地使用权要交付土地使用费(出让金);(3)土地使用权有期限,由合同约定,但不得超过法律规定的最长期限;(4)土地使用权可以转让、交换、赠与和抵押。

5、以承认的方式设定。在《土地管理法》颁布实施以前,公民拥有合法产权的私房所占用的土地、外国组织和个人在中国境内拥的合法房屋占用的土地,国家承认房屋主人对其房屋基地的使用权。其特点是:(1)取得土地使用权不用交纳土地使用费,但需要依法交纳土地使用税;(2)土地使用权没有期限规定;(3)土地使用权不能单独转让,但可以随房屋一起转让。

6、以批准城镇私有房屋用地的方式设定。城镇居民需要兴建私房的,其用地来源只能是市郊集体所有的土地。用地者须向县级土地行政主管部门提出用地申请,由县级土地行政主管部门报县级人民政府批准,办理征地手续,并由用地者支付补偿费和安置补助费,从而使国家取得土地所有权,用地者取得土地使用权。但自19951月《城市房地产管理法》实施以后,这种方式已被否定。其特点是:(1)以支付补偿费和安置补助费来取代土地使用费;(2)土地使用权的期限没有限制;(3)土地使用权不能单独转让,但可以随同房屋一起转让。

7、以集体土地所有人同意、政府批准的方式设定。这种设定方式适用于农村居民建住宅用地、乡(镇)村企业建设用地及回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离、退休干部,以及回家乡定居的华桥、港、澳、台同胞等使用集体所有的土地建住宅用地等几种情况。用地者向乡级或县级人民政府提出申请,根据不同情况分别由乡(镇)人民政府或县级人民政府批准后取得土地使用权。其特点是:(1)不需交纳土地使用费;(2)土地使用权无期限限制;(3)土地使用权不能单独转让,但可以随地上房屋在土地所有权人集体内转让。

8、以批准外商和港、澳、台商开发成片土地的方式设定。这种设定方式是我国进一步对外开放的结果,是国有土地出让的一种特殊形式。它是指由外国或港、澳、台地区的企业和个人依法在中国内地设立外商投资企业或港、澳、台商投资企业,由该企业与中国政府签订土地出让合同,取得成片土地的使用权。其特点是:(1)取得土地使用权的主体只能是外商投资企业和港、澳、台商投资企业。外国企业,港、澳、台企业和外国个人,港、澳、台个人不能以自己的名义取得成片土地的使用权。(2)土地使用权的客体是成片的、适合于工商业开发的土地。(3)必须支付土地出让金。(4)使用权有期限限制。(5)取得土地使用权后,必须先行投资开发,再分割转让,不能未经开发就转让。

9、以订立承包经营合同的方式设立。我国农村推行家庭联产承包责任制,农民集体所有的农业用地,由村或村内经济组织与村民签订承包经营合同的方式承包给农民使用,农民因此取得土地使用权,这种土地使用权又称承包经营权。其特点是:(1)只有集体所有的土地或者集体使用的国家所有土地才能实行承包经营;(2)取得承包经营权后依承包合同交付承包费用;(3)承包经营期限有明确规定;(4)承包经营权可以依法转让。

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