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  什么是土地使用权         
什么是土地使用权
[ 作者:詹建军    转贴自:    点击数:10371    更新时间:2005-5-11    文章录入:本站整理 ]

一、土地使用权的概念

使用是指对财产按照其性能和用途加以利用,以满足人们的需要的活动。使用权是权利主体对财产按其性能和用途加以利用的权利。在传统的物权法中,使用权不是一种独立的物权,它仅仅是所有权的一项权能。但是,我国实行土地的社会主义公有制,土地所有权的主体仅仅是国家和农民集体,而需要利用土地的却不仅仅是国家和农民集体,为此,我国法律将土地使用权作为一项独立的物权确定下来。1986年颁布的《中华人民共和国民法通则》明确地规定了土地使用权,该法第80条规定,国家所有的土地,可以依法由全民所有制单位使用,也可以依法确定由集体所有制单位使用,国家保护其使用、收益的权利……公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权,受法律保护。随后颁布的《中华人民共和国土地管理法》的规定更为明确,该法第7条规定,国有土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用,国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用。

作为一项独立物权的土地使用权,其内涵与外延显然是不能从土地所有权的使用权能中简单推导出来的,它有全新的含义。根据我国法律的规定,可将土地使用权定义为:土地所有权人以外的土地使用者依法对国家或者集体所有的土地享有的占有、使用、收益和依法处分的权利。

正确理解土地使用权的概念,首先必须明确,人们是在两种意义上使用土地使用权这一概念的:一是指作为土地所有权的使用权能,另一是指作为独立物权的土地使用权。本章在后一个意义上使用这一概念。其次,还必须了解它的构成。和其他任何法律关系的构成一样,土地使用权也由主体、客体和内容三部分构成。土地使用权的主体是依法使用他人所有的土地的法人、非法人团体、公民以及外国的组织和个人。土地使用权的客体是国家所有或集体所有的土地。土地使用权的内容包括占有、使用、收益和处分权,不过,这与土地所有权的四项权能是同名而不同义的。土地使用权的占有权是指土地使用权人对其享有使用权的他人所有的土地的实际控制权;使用权是指土地使用权人对其享有使用权的他人所有的土地,依照该土地的性质和用途加以利用的权利;收益权是指土地使用权人对利用其享有使用权的他人所有的土地所产生的利益,有收获的权利;处分权是指土地使用权人有根据自己的意愿消灭其所享有的土地使用权的权利。

二、土地使用权的特点

土地使用权区别于土地所有权的使用权能而作为一项独立的物权,既具有物权的一般特征,也有其自身独特的质的规定性。具体说来,有以下特点:

1、土地使用权具有派生性。土地使用权是基于土地所有权而产生的,没有土地所有权就谈不上土地使用权。土地使用权人依照法律的规定或者合同的规定,从土地所有权人手中取得土地使用权,必然要受法律和合同的各种限制。土地使用权人利用土地必须承担的各种义务,必然及于土地使用权人,如保护、合理利用土地的义务。同时,土地所有权人还可以通过合同对土地使用权进行限制,如限制土地使用权的享有年限,限定土地的用途,等等。

2、土地使用权具有独立性。土地使用权虽然派生于土地所有权,但并不从属于土地所有权,更不等于土地所有权。土地使用权的权利主体对土地享有排他的支配权,因而是一项独立的物权;同时,土地使用权是设立在他人所有的土地之上的,是以使用和收益为主要目的的,因而是一种他物权、用益物权。土地使用权人依法享有的土地使用权对土地所有权具有对抗性,土地所有权人不得干预土地使用权人权利的行使。

3、土地使用权对土地所有权具有补充性。土地所有权的权利主体只限有于国家和农民集体,而需要利用土地的人却不限于国家和农民集体;土地所有权不能自由处分,然而社会经济发展、土地的有效发发利用却需要土地能在不同使用者之间转让。这就使土地使用权制度的确立成为必要。土地使用权的权利主体包括法人、非法人团体、公民和外国的组织和个人,不能成为土地所有权权利主体的,可以通过成为土地使用权的权利主体而利用土地;土地使用权可以依法转让,这也弥补了土地所有权不能自由转让的不足。需要使用土地的人可以根据自己的意愿依法取得土地使用权,享有土地使用权的人不再需要利用其享有使用权的土地时,可以依法转让自己的土地使用权。另外,出让或以其他方式将自己所有的土地的使用权让与他人,是土地所有权人行使土地所有权的具体形式。

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