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  房地产经营的内容和方式         
房地产经营的内容和方式
[ 作者:詹建军    转贴自:    点击数:5449    更新时间:2005/5/11    文章录入:本站整理 ]
一、房地产经营的内容
 
房地产经营范围广泛,内容也很多,经营内容就主要方面讲有以下几种:
 
1、房地产开发与购置。开发与购置,虽然二者在经济性质上完全不同,但就经营者来说,都是一种投资活动的起点,即由货币资金转换为商品资金。这种转换是通过购置行为完成的。购买的目的是为了出卖。所以,它构成了房地产经营活动的重要内容和不可缺少的环节。
 
2、房地产品的销售。是房地产经营活动中又一重要内容。开发与购置是和生产相连结而销售是和消费相连结,它使商品资金通过出卖再转换为货币资金,从而完成其流通功能。所以销售和开发、购置一样,是房地产经营中最基本的内容。
 
3、房屋互换。在房地产市场不基发达和供给严重不足的情况下,房屋互换是对购买和销售的补充。就其性质来说,它属于物物交换的流通方式。但它需要有中介和咨询服务。所以在房屋互换中提供必要的场所、信息、中介和咨询也成为房地产经营的一项内容。
 
4、房地产信托和咨询。信托和咨询是房地产经营者利用自己的技术、管理、信用和信息等方面的优势,接受委托而进行的经营和服务活动。房地产信托,是接受产权人或产权代理人的委托,代为进行房地产的经营管理。信托的内容包括代建、代租、代售、代修、代管以及代办其他有关业务。房地产咨询,主要是应投资者、消费者和房地产出售者的要求,就投资环境、市场信息、项目评估、质量鉴定、测量估价等方面提供咨询服务。信托和咨询都是有偿服务,经营者通过经营服务活动,获得按规定收取的经济报偿,也扩大了经营范围。
 
二、房地产经营的方式
 
对于房地产经营方式的含义,存在许多不同看法。这些不同的看法基本上是由于对房地产经营存大广义和狭义两种不同的理解引起的。我们主张从狭义的角度研究经营方式问题。
狭义上的房地产经营方式,主要是指房地产产品的销售方式,也就是出售和出租的方式。
 
1、房地产出售的经营方式
出售是商品经营的最普遍方式。房地产品作为商品,其价值的实现也要通过这种方式。房地产品出售,通常有以下方法:
 
(1)按交易期限不同分为现货与期货两种出售方式。现货出售就是所谓的现场选择,拍板交易。成效后卖者实现了商品价值的同时,买者得到了房地产的部分或全部产权。期货交易是指购买所谓“楼花”,待竣工后再移交给买者。期货交易一般是在市场供给不足的情况下较多采用,优点是买者可以得到货源保证,卖者可以提前得到房款,从而加速房地产开发和流通。但在失控的情况下,也容易发生转手倒卖的投机行为。
 
(2)按成交方式分为订购、现购和拍卖等方式。订购是买者为了确保货源而采取的方式,先预付一部分订金,当产品移交后再付清货款。现购是在新建产品验收出售给购买者,或原有物业出售、拍卖时对准备出售的房地产预先估出底价,通过叫价,最后取最高叫价成效的一种特殊交易方式。
 
(3)按付款期限可分为一次性付款和分期付款出售。
 
(4)按付款条件可分为平价出售和优惠价出售。
 
(5)按出售数量,可为为批量出售和单宗出售。
 
2、房地产出租的经营方式
出租,是房地产经营的另一种基本方式,也是房地产商品交换的特殊形式。就其经济性质而言,它具有四重特性:首先,它只是出让一定期限的使用权而不出让所有权;其次,出租作为房地产交换的一种特殊形式,它要通过许多次交换,价值才能得到完全实现;再次,通过出租,购买者虽未得到房地产的所有权,但却只需用房地产价值中的很小部分——租金,就可在规定的期限内获得它的全部使用价值;最后,出租使房地产品既处在流通中,又处在消费中,从而使它具有流通和消费二重性的特点。
 
房地产出租按所经营的对象不同,分为土地出租和房屋出租。土地出租受各国土地制度影响很大。在我国,由于土地公有,土地租赁就成为土地经营的唯一方式。国家规定国有土地可以有偿出让,转让其使用权。土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。所以,土地出让的一级市场由政府垄断,它单向地流向土地使用者。就房地产经营企业来说,土地出租属于转让或再转让土地使用权的行为,但转让的土地必须是已经开发的土地,或连同地上建筑物的产权一同转让。当土地连同房地产一同转让时,土地转让的虽然仍是使用权,但地上房屋转让的可以是所有权。
 
房产出租,需要通过签订契约以确立和明确租赁关系,以及出租人和承租人的权利和义务。房产出租在城市房地产经营中占很大比重,是不容忽视的经营内容和方式。房产出租的租金价格主要取决于同期银行利息和房屋价格。
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