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  什么是房地产开发和经营         
什么是房地产开发和经营
[ 作者:詹建军    转贴自:    点击数:5128    更新时间:2005/5/11    文章录入:本站整理 ]
房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。从广义上讲,房地产开发是以城镇土地资源为对象,按照预定目的,进行改造加工,对地上进行房屋设施的建筑安装活动,以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。
 
房地产经营也有广义和狭义之分,广义上讲,它是房地产企业对经营目标进行科学决策,并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和,它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。狭义上讲,房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动,其中尤其着重于销售活动。上述房地产开发与房地产经营两个概念一般都是从狭义的角度解释。
 
根据划分标准的不同,房地产开发具有多种形式。
 
1、根据房地产开发内容的不同,可以分为以上三种形式:
 
(1)综合开发。是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收,直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。这是开发公司科学地组织开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。
 
(2)土地开发。是指只办理征地拆迁和劳动力安置,搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。它与综合开发的区别在于,土地开发不包括房屋建设的过程,一般是土地开发以后,按照当时的市场价格,通过拍卖、招标的方式,把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设,并按规定收取土地开发费。
 
(3)房屋开发。是在土地开发的基础上,获得土地使用权后,按照城市规划的要求,组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。
 
2、根据房地产开发承担方式的不同,又可分为以下三种形式:
 
(1)独自开发。即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地拆迁直到房屋建成经营的全过程。
 
(2)委托开发。即房地产开发公司接受用户或投资单位的委托,根据已划定的征地红线,进行规划设计,拆迁安置,组织施工,直到建成后交付委托单位。开发公司按规定收取开发管理费或承包费。
 
(3)分包开发。即房地产开发公司接受某项开发工程后,根据公司自身的能力和工程项目的性质、工程量的大小,将该工程分包给有关专业工程公司。
 
3、根据房地产开发阶段的不同,可分为以下三种形式:
 
(1)前期开发。即指开发区破土动工以前的一切准备工作。包括开发区的可行性研究,选定开发区的地点,向政府申请建设用地,征用土地,拆迁安置,规划设计,制定建设方案,施工现场的“三通一平”等工作。
 
(2)中期开发。即指对房地产的经营管理过程。一般包括房屋建设,竣工验收,房屋出售,租赁,经营目标,经营决策,经营方式,方法及综合开发公司自身的专业管理和综合管理等内容。
 
(3)后期开发。即指房屋的售后服务。包括房屋出售或租赁以后,对各种建筑物、构筑物和设备安装工作的保修、维修、使用等房屋的维护管理工作。后期开发对解决用户的后顾之忧尤为重要。
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