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  公司职工参加房改购买的单位的房屋能否取得房屋所有权         
公司职工参加房改购买的单位的房屋能否取得房屋所有权
[ 作者:詹建军    转贴自:    点击数:4508    更新时间:2006/9/25    文章录入:本站整理 ]
 
    刘某与王某是在同一单位大华公司工作的一对夫妻。本市开发区上海路46号院A幢4号一套两居室住房是大华公司的自管公房,刘某于1991年4月开始作为公司内部职工承租该房。1992年大华公司依据“房改”的有关政策,开始向本单位职工出售住房。1993年2月27日,刘某向大华公司交纳了购房预付款20000元。1993年6月,刘某因出国深造,与某公司签订协议约定:停薪留职,如期满不归,按自动离职处理,并按公司规定,推出公司的住房,同时办理有关手续。1993年8月,刘某按期回国。大华公司发给刘某9月和10月两个月的工资,但是停发了刘某11月份的工资。同年12月15日,刘某向大华公司交纳了购房款77773.70元及公共维修金3804.45元,尚欠部分购房款11396.24元未交纳。但是双方均未到房地产权属登记机关办理房屋权属转移登记手续,刘某也未取得房屋所有权证。此后,大华公司也再未向刘某收取房屋租金,也没有要求补交未付的购房款。1994年初,刘某再次出国并提出辞职,诉争房屋现由刘某的岳父母居住。1997年7月,大华公司以刘某1993年出国未归,1994年回国后辞职,迁往国外定居为由,要求刘某腾房并补交欠租。当事人之间发生纠纷。
 
    1.刘某与大华公司之间的房屋买卖关系合法有效。刘某原系大华公司的职工,并在某公司售房时出资购买其租住之房,该买卖行为属于当事人双方的真实意思表示,并未违反有关牵制性法律规定。刘某交纳房价款,该公司亦已收取,双方买卖关系即已确立,且事实上在刘某向大华公司交纳了购房款之后,大华公司已停止收取刘某租金,双方的租赁关系即已自动解除。
 
    2.本案涉及职工依据国家房改政策购房,在未交齐购房款、未取得产权证的情况下,辞职出国,该购房行为应否认定已完成的问题。首先,刘某第一次出国已经按期返回工作,所以当事人之间的约定“停薪留职,如期满不归,按自动离职处理,并按公司规定,推出公司的住房,同时办理有关手续”应属于无效。之后,刘某按照有关规定,以单位职工身份办理了购房手续。刘某交付了大部分购房款及公共维修金,但其并未全部交付购房款,而且未取得诉争房屋的所有权,所以,购房行为实际上并未完成。但是根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23)以及建设部《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》的规定,凡属各地房屋管理部门直管的成套公有住房,除按规定不宜出售的外,均应向有购房意愿的现住户出售。各地有单位自管的公有住房,原则上应按照上述药企业向本单位职工和正常工作调离的非本单位现住户出售。而且实际上当事人双方之间已由房屋租赁关系转变房屋买卖关系,只差办理产权证和经核算后交付少量房款。为了维护交易关系和良好的交易秩序在经过4年后,大华公司又提起诉讼要求刘某退房,不能得到支持,而应该让当事人继续履行买卖合同。国务院国发〔1994〕43号《关于深化城镇住房制度改革的决定》中规定:职工购买住房,都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续,同时要办理相应的土地使用权变更登记手续,并领取统一制定的产权证书,产权证书应注明产权属性,按标准价购买的住房应注明产权比例。刘某应该补交剩余的购房款以及利息,大华公司应该协助办理房屋产权证。
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