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  购买公房未办理产权证死亡的购房行为是否有效         
购买公房未办理产权证死亡的购房行为是否有效
[ 作者:詹建军    转贴自:    点击数:4167    更新时间:2006/9/25    文章录入:本站整理 ]
 
   老江原为某国家机关一位干部,在职期间其承租了单位一套五居室楼房,由老江与其妻李秀英共同居住。后来老江于1999年2月去世,该房由其妻李秀英继续居住,单位将承租人变更为老江之妻李秀英,后来老将的女儿江小青为照顾母亲亦搬入此房居住。1996年11月,该国家机关依照国家房改政策向职工出售公有住房,老江之妻李秀英即申请购房,单位同意并预收了李秀英的购房款及维修基金共5万余元,但是在单位统一办理产权证期间,李秀英于1997年1月去世。1998年6月该单位决定收回该房,要求江小青腾房,当事人由此产生纠纷。
 
本案涉及的主要问题是职工购买公有住房已交购房款但未办理产权证之前死亡的,其购房行为是否有效,其继承人能否继承。
 
  1.单位同意李秀英购买该房并收取了她的购房款,表明双方当事人就合同的主要条款已达成合意,所以,双方购房合同已经成立并实际履行。《合同法》第8条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法律规定,合同的生效条件是:
 
    (1)行为人具有相应的行为能力;
 
    (2)当事人意思表示真实;
 
    (3)不违反法律和社会公共利益,合同具有一般生效要件,即产生法律效力。
 
    《合同法》第44条第二款规定,法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。不动产和法律规定的动产如车辆、船舶、航空器等,所有权的转移须依法办理所有权的转移登记。
 
  2.本案中李秀英与单位的购房合同已经成立是个不争的事实,对房屋买卖合同是否生效,一般需要办理产权转移手续以后才能生效,但对公有住房这种带有福利性质的买卖合同何时生效,对此没有明确的法律规定,根据《民法通则》第6条的规定,在法律没有规定的情况下,民事主体从事民事活动应当遵守国家政策。本案中应适用公有住房改革与买卖的有关政策性规定,根据公平原则,应认定该案中是否双方所签订的购房合同成立并且已经生效。
 
  3. 《合同法》第107条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依照严格履行合同义务的原则,当事人任何一方因违反合同规定的义务均应承担违约责任,该案中李秀英已交了购房款,依合同履行了自己的义务,单位本应履行售房义务却单方终止了购房合同,对此应承担相应的违约责任。
 
  4.职工购房时间从首次付款之日起计算。该案中李秀英已交购房款,实际履行了合同义务,单位理应继续履行售房行为,单位未及时办理产权证,应对此承担责任。依据根据房改售房政策规定购房公民死亡后,所购房屋可由其继承人依法继承的精神,单位应继续履行售房行为。购房职工已故,所购住房发生继承的,继承人可以按照成本价购房。
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