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  国有房屋管理人能够出卖房屋吗?承租人是否有优先购买权         
国有房屋管理人能够出卖房屋吗?承租人是否有优先购买权
[ 作者:本站编辑    转贴自:    点击数:3442    更新时间:2006-9-25    文章录入:本站整理 ]
 
    当事人争议的标的物是位于林桥县秀水镇自由路89号的一套房屋。该房屋产权属于林桥县国有资产管理局所有,但实际上由先锋房地产总公司管理。在先锋公司管理之前,该房就一直长期由自然人李德租住。后先锋房产总公司决定将该房屋出卖给德治公司,双方私下达成了买卖协议。但是在协议上未写明该房屋的面积、结构、交付期限,房屋产权人国有资产管理局没有盖章。德治公司向先锋公司交付购房款123800元,并于当月24日在县房地产交易所办理了房屋所有权转移手续,领取了房屋所有权证。但是德治公司准备搬迁时,李德提出自己应该享有优先购买权,要求解除德治公司与先锋公司之间的买卖合同。于是酿成纠纷。
 
    1.诉争的房屋属于县国有资产管理局所有,房产总公司系该房屋的管理者,而不是房屋的所有权人,因而房产总公司没有处分权。房产总公司擅自出卖该房屋,属非所有权人处分所有权人的财产,属于无权处分行为,还构成对房屋所有权的侵害。
 
    2.德治公司与先锋公司之间订立的房屋买卖合同不完全,不具有合同的基本要素。当事人之间的合同既未写明买卖房屋的面积、结构、交付期限,又未经房屋产权人国有资产管理局验证盖章,所以不能成立确定当事人之间权利义务的依据。
 
    3.《民法通则》第58条规定的“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的”无效的民事行为,法律不予保护。《合同法》第52条也规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同属于无效。德治公司与先锋公司明知该房屋属于国家所有仍然进行买卖,所以应该属于无效。从有关规定来看,该房屋不能通过德治公司与先锋公司之间的买卖合同进行销售处分。即使是该房屋可以买卖,由于该房屋已有租赁关系,并仍在租赁期限内,作为该房屋的租赁人李德在同等条件下对该房屋享有优先购买权,先锋公司出卖房屋时应先通知李德,否则即使买卖关系已成立,优先购买权人依法主张权利的,也可以请求宣布买卖关系无效,保护优先购买权。《合同法》第230条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
 
 
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