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  夫妻一方擅自将夫妻共同的房屋卖掉,该行为是否有效         
夫妻一方擅自将夫妻共同的房屋卖掉,该行为是否有效
[ 作者:本站编辑    转贴自:    点击数:3732    更新时间:2006/9/25    文章录入:本站整理 ]

 

 王玲和刘林是夫妻关系,二人共有一套住房,1999年以刘林的各义在房产管理局领取了房屋所有权证。20022月刘林与王玲提起了离婚诉讼。20023月刘林在王玲不知道的情况下和本单位的职工陈卫签订了一份《房屋买卖契约》,约定:刘林将其住房及部分家具以34万元卖给陈卫;陈卫付清房款后,刘林将房屋所有权证交付给了陈卫。在买卖契约签定后,陈卫立即付清了房款,刘林也将房屋及房屋所有权证交付给了陈卫。后王玲得知,坚决反对该买卖合同。当陈卫要求其交付房屋时,王玲拒绝搬离。后王玲起诉至法院,要求撤消刘林与陈卫之间的买卖合同。

1.房屋属于夫妻双方共有财产的,其中一方未经另一方同意而进行的处分行为,属于无权处分,效力待定。《中华人民共和国合同法》第51条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。关于合同的效力,在《中华人民共和国合同法》中有十分明确的规定,一般分为完全有效、完全无效和相对无效,而相对无效包括效力待定和效力不完全两种。本案就属于效力待定。

2、刘林将房屋所有权证书交付给陈卫,但尚未办理过户登记手续,因此房屋所有权尚未发生转移。房屋是典型的不动产,而不动产所有权的转移是有特定的形式要件要求的,就是只有经过登记过户,才能发生所有权的变动。公示公信是物权变动的基本原则。房屋买卖合同与房屋所有权的转移在一定程度上是没有关系的。买卖合同生效但房屋所有权也不一定会发生转移,因为所有权必须遵循法律规定的方式进行变动,而且要将物权的变动公之于众,以产生一种公信力,使物权人之外的其他人尊重该物权状态。

 3、在本案中,关键的是要清楚房屋所有权人到底是谁。房屋是夫妻共同财产,还是刘林的个人财产,这是有不同的法律处理方式的。如果属于夫妻共同财产,那么刘林与陈卫之间的房屋买卖合同就是无权处分,如前所述。如果房屋是刘林的个人合法财产,那么当事人之间的买卖合同就是合法有效的。

4、在房屋买卖合同中,最为关键的是要清楚出卖人的权利状态,必须要求出卖人提供合法所有权人的证明文件,否则容易在实践交易中受到欺骗。无论是在私人现房买卖中还是在商品房预售合同中,都是如此。

 

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