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  在商品房按揭中如何办理保险事宜         
在商品房按揭中如何办理保险事宜
[ 作者:本站编辑    转贴自:    点击数:3642    更新时间:2006/9/25    文章录入:本站整理 ]

      在商品房买卖中,尤其是房屋预售合同中,房屋处在建设过程中,尽管当事人已经签定了合同,买受人交付了—定的购款,但是由于整个销售行为完成的周期比较长,所以其中也就会发生很多问题,包括自然灾害、意外事故、社会风险等等,因此在商品销售中也需要通过保险制度降低风险。在我国实践中,购房者签定商品房买卖合同后,办理个人住房贷款手续时,购房者都会按照与银行约定的保险险种,与银行委托的保险公司签订房产保险合同。保险合同一般以银行为第一受益人,或者约定投保人和银行为共同的受益人。在贷款本息还清之前,保险单的正本—般是由银行管理的。在贷款期间,如果担保物发生毁损火失,那银行就可以直接从保险公司赔付的赔偿金中偿付贷款,如果赔偿金不足的,银行将继续向买受人以及承担保证责任的出卖人追偿。

l.商品房贷款中的保险在实践中的强制性。保险自愿是保险关系中的一个最为基本的原则。《保险法》第11条规定,投保人和保险人订立保险合同,应当遵循公平互利、协商一致、自愿订立的原则,不得损害社会公共利益。除法律行政法规规定必须保险的以外,保险公司和其他单位不得强制他人订立保险合同。但是1998年发布的《个人住房贷款管理办法》第25条规定,以房产作抵押的,借款需要在合同签定前办理房屋保险或委托贷款人代办有关手续,抵押期间,保险单由贷款人保管。《城市房地产抵押管理规定》第23条也规定,抵押当事人约定对抵押房地产保险的,由抵押人为抵押的房产投保,保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的,抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间,抵押权人为保险赔偿的第—受益人。这实际上是通过部门性的规章制定进—步的维护部门利益,使银行处于垄断地位。实际中,由于消费者为了获取贷款而不得不听从银行的安排,即使在不自愿的情况下也不得不订立保险合同。在保险合同的订立中银行强制指定银行为受益人、指定保险公司和保险险种、—次性收取保险费等等做法,实际上是严重违反《保险法》的。

2.在实践中经常有银行代理其指定的保险公司与消费者签定保险合同,但同时很多借款人也委托银行代为办理保险手续,如此实际上就出现了双方代理的问题。然而双方代理是代理权的滥用,法律是禁止的,属于无效的。

3.目前我国商品房销售中存在的保险类型有:房屋信用险和保证保险、住房抵押贷款寿险、按揭利率保险、建筑物产品责任保险、住房按揭贷款违约保险等。本来在商品房销售中开发丰富的险种,保险公司提供大量的保险产品是非常必要的,而且也是符合实际需要的,但是由于目前实践操作以及有关部门规章中的不合理规定,实际上已经使保险成为—方当事人的强制选择,这大大限制了保险作用的发挥。

 

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