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  买受人与开发商之间就房屋买卖提起诉讼时,银行能够参加诉讼吗?处于什么诉讼地位         
买受人与开发商之间就房屋买卖提起诉讼时,银行能够参加诉讼吗?处于什么诉讼地位
[ 作者:本站编辑    转贴自:    点击数:3626    更新时间:2006/9/25    文章录入:本站整理 ]

    李某与东方房地产开发公司签定了一份房屋买卖协议,李某购买东方公司开发的别墅花园中一套商品房,双方约定,李某支付首期购房款15万,剩余的40万办理按揭贷款。在孙某与东万公司办理的有关商品房预售手续后,与光大银行办理了按揭贷款,同时约定东方公司承担保证责任。光大银行向旭日公司发放了全额贷款。由于李某认为东方公司的销售广告中存在欺诈,要求解除商品旁买卖合同,并要求开发商赔偿损失。

    在一般的买受人与开发商之间的纠纷中,如违约责任的承担问题等,银行是不必参加这—诉讼的。例如房地房产公司迟延交付房屋的赔偿责任等,银行在该合同中是没有利害关系的,而且毕竟买卖合同与按揭贷款合同是两个独立的合同,尽管前者是后者的发生基础。但是,在买受人与开发商之间的商品房买卖合同中,无论买卖合同被确认无效还是被撤消、解除,银行按揭贷款担保的担保标的物的归属都会发生变化,那么按揭贷款协议的实现和履行也肯定会受到影响。虽然银行对于买受人与出卖人之间的纠纷没有直接的实体法上的请求权,但却是具有一定的诉的利益的。

   如果买卖合同被判决无效或者解除,那么银行就应该返还买受人已经支付的贷款,这将会增加银行回收贷款的风险,所以实际上该纠纷是与银行有紧密的利害关系的。所以在这一诉讼中,银行也是有自己独立的诉讼请求的,因此,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定,“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”正是认为银行是有独立请求权的第三人,所以才规定把两个诉讼合并审理。

这里需要注意的是,实际上银行的态度或者是请求是非常重要的。如果银行积极的提出自己的诉讼请求要求参加诉讼,那么由于买卖合同与担保贷款之间的密切关系,银行就应该作为有独立请求权的第三人参加诉讼。而如果银行明确表示不参加买受人与出卖人之间的的纠纷,而且也不提出具体的诉讼请求,那么法院也就不应主动干预银行与买受人之间的贷款协议,对此银行可以另行起诉解决。本案中买受人要求解除合同,这必然会影响到银行的利益,所以银行可以作为有独立请求权的第三人要求参加诉讼。

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