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  什么是按揭         
什么是按揭
[ 作者:本站编辑    转贴自:    点击数:3566    更新时间:2006/9/25    文章录入:本站整理 ]
 
   1.这里所说的按揭仅仅是一种语词上的借用,或者说已经是本土化的按揭,而不是真正的本意上的按揭。按揭在我国首先并不是一个法律术语,更是一种习惯性的称谓。按揭本来是香港人对于英美法上的一种担保方式MORTGAGE的一种意译与音译的混合称谓,但是现在我们所说的按揭与英美法中的以及香港的按揭是完全不同的,在我国相关的法律文件中使用的是“商品房担保贷款”这—说法,当然在实践中很多人也已经习惯的称为按揭,那么就必须清楚我们所说的按揭实际上就是商品房担保贷款,而且主要是指预售房屋中的担保贷款,又称为顶售商品房按揭或预购商品房贷款抵押。
 
    预售商品房按揭,一般是指银行、房地产外发商和购房者三方共同参加的房地产经营开发的一种融资活动。它是指商品房预售协议中的预购方支付部分购房款后,将期与开发商(预售方)签订的《商口房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行,同时商品房预售方作为贷款担保人,如预约人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时,银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益,以清偿期对争胜地的所有欠款。一般认为,在商品房竣工后,商品房按揭即转为商品房抵押。
 
    预售商品房按揭是一种特殊的但保方式。银行为按揭权人,预购人为按揭人,担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似处,但又不完全等同于抵押,一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间,商品房实际上并不存在,按揭人无法取得所购商品房所有权,他向按揭人权人提供的担保是在将来其一时间取得楼宇的权利,它是一种期待性要利益,而非以实体形式存在的楼宇。
 
    2.预售商品房按揭具有以下法律特征:
 
    (1)预售商品房按揭是一种要式法律行为,应签订书面合同,并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续;
 
    (2)预售商品房按揭是一种从合同,是为担保主债权得以实现而订立的;预购商品房贷款抵押合同是商品房预售合同中的买方购房者与银行缔结的借贷合同之担保合同,它是借贷合同无效,抵押合同当然无效。预购商品房贷款抵押所担保的主债权是具有专项用途的,债权只能是商品房预测人向贷款银行所借的用于支付其所预购的商品房除首期付款外的其余购房款。
 
    (3)预售商品房按揭合同是诺成性合同,合同一经成立即对三方当事人具有约束力。预售商品房按揭合同成立后,未经抵押权人的同意,抵押人不得另行再设抵押。抵押权人享有优先受偿权。以预购商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上记载。抵押房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。因此,商品房未建成时,贷款抵押适用购商品房贷款抵押制度。一旦商品房竣工,当事人领取了房屋和土地使用权证后,抵押物即成了特定物,此时适用一般的房地产抵押制度。
 
    (4)预售商品房按揭是有偿合同。银行主要是通过收取利息获用的。
 
    (5)标的物的不特定性。由于预购商品房贷款抵押的标的物是尚未动工兴建或正在建设的商品房,抵押标的往往是不特定的不具体的“物”。由于预购商品房贷款抵押的标的物是预购的商品房,抵押人所预购的商品房往往是尚未建造或正在建造,故其实质是一种期待权。
 
    3.按揭贷款的基本流程:
 
    (1)借款人填写《借款申请书》并提供必须的资料;
    申请人应该具备以下条件:年满18岁,具有完全民事行为能力,法有效的身份证明;有稳定的收入,具有按期偿还贷款本息的能力;同意以所购的房产作为抵押物;已与开发商签订了房地产买卖合同。
    申请清贷款应该提交的材料包括:贷款申清书;借款人的身份证,属于夫妻共有的需提供结婚证;户口本;夫妻双方首章;收入证明或其他偿还贷款本息证明;房地产买卖合同;付首期款证明。
 
    (2)贷款行对借款人的资信状况和资料进行审查,在三周内正式答复申请人;
 
    (3)贷款行同意贷款的,借贷双方签订借款合同。并视贷款担保同时签订抵押合同或质押合同、保证合同;
 
    (4)根据国家和当地的法律法规,以及建设银行的规定,办理房保险、抵押登记或合同公证等手续;贷款行按照合同约定发放贷个人住房商业性贷款的额度不超过所购住房价值的80%,贷款限最长不超过30年个人住房贷款期限1年以内(含1年)  的,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息;贷款期限在1年以上的,遇法定利率调整,于下年初开始,按相应利率档次执行新的利率规定。按照银传[1999]44号、45号规定,自1999 年9月21日起,商业银行用信贷资金发放的个人住房贷款利率,由现行按法定利率减档执行改为:5年以下(含5年)按年利率5.31%执行,5年以上按年利率5.58%执行。
 
    按揭贷款的还款方式有两种:等额还款和按月递减还款。
 
 
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