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  包销商在销售时发布虚假广告的应该承担什么责任         
包销商在销售时发布虚假广告的应该承担什么责任
[ 作者:本站编辑    转贴自:    点击数:4574    更新时间:2006/9/25    文章录入:本站整理 ]

      家欣房地产开发公司与隆兴销售集团公司签定了一份商品房包销售协议书,其中约定由隆兴公司包销家欣公司开发的40套商品房,隆兴公司需要交付家欣公司总包销价款1000万元,具体销售事宜,包括广告发布等,由隆兴公司全面负责,开发公司不承担任何责任。之后,家欣公司将有关商品房和该开发项目的一些基本资料交给隆兴公司。后在销售过程中,有消费者提起诉讼,认为商品房销售广告中存在虚假夸大的成分,销售行为属于欺诈,要求家欣公司赔偿损失,但家欣公司认为自己与包销商约定不承担任何责任,虚假广告是由于包销商隆兴公司发布的,应该由隆兴公司承担责任。

      本案的主要问题是,包销商在销售过程中发布虚假广告的,开发商是否应该承担责任?包销商与开发商之间各自应承担什么样的责任?开发商与包销商约定的对于销售中的一切事宜和法律责任由包销商承担的约定效力如何?
 
      1、开发商对于包销商在销售过程中发布虚假广告的行为,应该承担连带责任。由于在包销中商品房的具体销售行为是由包销商实施所以一般在包销协议中都约定,由包销商负责房地产销售广告的策划、发布宣传等,开发商将基本资料提供给包销商,然后由包销商进行具的宣传和加工。根据《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的有关规定,房地产销售广告不能进行虚假宣传和欺骗性销售。但是在商品房包销行为中,包销商是以开发商的名义进行销售,消费者是基于对开发商和包销商的共同信任而进行购买的。另外,开发商向包销商提供的资料必须是真实合法的,否则由于自己提供的资料不真实而造成包销商行为违法,开发商当然应该承担责任。虽然开发商不能干涉包销商的销售行为,但是对于包销商的一些行为是应该尽到审查和监督义务的,譬如销售广告的发布和宣传。一般情况下,开发商对于包销商的广告宣传是知情的,而如果开发商明知包销商的宣传存在虚假而不改正错误,那么就应该承担责任总之在进行房地产销售中,开发商与包销商之间是应该对外,针对购房者承担连带责任的,这既是保护消费者的办法,也符合包销行为的法理结构。
 
      2.本案中开发商与包销商约定的对于销售中的一切事宜和法律责任由包销商承担,这一约定对房屋买受人是没有法律效力的,只是开发商与包销商之间的—种内部约定。在商品房包销行为中,包销商的地位是非常特殊,它并不与买受人有法律形式上的关系,但是又具体实施销售行为,销售时又是以开发商的名义进行的,那么首先肯定的是开发商与买受人之间是有正式的买卖关系的,只有开发商和买受人才是销售合同的当事人。开发商与包销商之间的约定与买受人无关,或者确切的说是没有法律上的联系,开发商与包销商之间的约定是一种内部约定,开发商排除自己责任的约定也是不具有约束买受人的效力的。所以在本案中,如果包销商的确在销售中发布了虚假广告给买受人造成厂损失,那么买受人可以同时起诉开发商和销售商,要求他们承担连带责任。当然,如果开发商提供的资料真实无误,是纯粹由于包销商自己的原因而发布了虚假广告,那么在对外承担了连带责任后,开发商可以向包销商进行追偿。
 
 

 

 

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