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  商品房包销中销售价与包销阶的差价问题如何处理         
商品房包销中销售价与包销阶的差价问题如何处理
[ 作者:本站编辑    转贴自:    点击数:4106    更新时间:2006/9/25    文章录入:本站整理 ]
 
      购房者韩某与某房产公司签订《商品房销售认购书》,认购商品房一套,双方约定房价为人民币48万元。后韩某与该商品房的包销商某置业公司签订了《预售合同》,并按约支付了房款48万元给包销商,之后韩某又与某房产公司签订了《出售合同》,合同中约定的房价为40万元,某房产公司交付了房屋,胡某住入该房。之后,韩某向法院提起诉讼,认为包销商无预售主体资格,与其已签订《预售合同》是无效合同。按《出售合同》的房价40万元计算,要求返还包销商多收的房款8万元并赔偿利息损失。一、二审法院审理后认为韩某与包销商签订的《商品房销售认购书》,确认房价48万元是真实有效的,包销商以自己的名义与韩某签订的《预售合同》是无效的,韩某与开发商签订的《出售合同》中将房价写成40万是偷逃税收的行为,除房价条款无效外其余部分合法有效,韩某已付清房款并已实际住入该房,故韩某要求返还7万元和赔偿利息损失诉请不予支持。本案当事人在商品房交易中少缴税费应当补正。
 
      1.在商品房包销中,开发商与包销商确定的包销价与实际对外的销售价之间存在的差价,这是包销商所应收取的销售利润。在开发商与包销商签定包销合同后,房屋应该通过包销商进行销售,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,出卖人白行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的。但是,在进行房屋销售时又必须是以开发商的名义进行销售。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》中规定,出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另约定的除外。在商品房销售中只有开发商能够满足法律规定的销售资格,包销商是没有直接进行销售的资格的,包销只是包销商与开发商之间的内部协议。
 
      2.本案中开发商得到的是包销价即40万元,包销商代为收取房48万,除去40万得到8万差价。本来在韩某支付48万购房款,发商交付房屋后则买卖行为完成。但是包销商与买受人之间签定了《认购书》、《预售合同》写房价为48万元,而开发商又与买受人签了《出售合同》房价为40万。首先,要考察包销商与买受人签定的合同是否是以开发商的名义进行的,如果不是,那么就可以因为包销商没有销售资格而认定合同无效。在这一情况下,开发商与买受人之间的合同就是合法有效的,应该按照40万的价格销售。但是如果包销商与买受人之间的合同有效,那么开发商就违反了包销合同的约定,自行销售已经包销的房屋,应该对包销商承担违约责任,而买受人应该按照与包销商之间的有效合同履行。
 
      3.在商品房交易中,依法纳税是各方当事人应尽的法律义务。在包销行为与销售行为进行中,涉及税赋有两个问题:(1)开发商与包销商对外销售中的税赋问题。开发商与包销商将商品房销售给购房者,相互之间均产生税赋,销售方依法缴纳营业税,购房者依法缴纳契税。(2)开发商与包销商对内包销中的税赋问题。开发商将商品房的销售专营权转让给包销商。在包销期限内当事人之间的这种交易行为不发生税费缴纳问题。但在包销期内,包销商以开发商的名义与购房者签订销售合同,就进入了销售阶段,开始发生营业税、契税问题。而当包销期限届满后,包销商要按约承购包销剩下的商品房,此时包销商与开发商之间发生直接的买卖,作为商品房的头卖双方也应当依法纳税。
 
 

 

 

 

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