会员登录
 您的位置: 詹建军律师网 >> 文章频道 >> 房屋买卖 >> 正文
  018  什么是“买卖不破租赁”         
018  什么是“买卖不破租赁”
[ 作者:佚名    转贴自:    点击数:2794    更新时间:2006/9/25    文章录入:本站整理 ]

    2000年,安某与赵某签订了一份房屋租赁合同,约定安某承租赵某的两间房屋作为商业营业用房,租期为4年。2003年租期届满后,安某仍按月支付房租继续使用该房屋,赵某也没有提出任何异议  2003年底,赵某与任某签定了一份房屋销售协议,将安某承租的房屋出卖给了任某。后任某请求安某搬出该房,安某主张其租赁契约仍然有效,要求继续承租该房。

    1.买卖不破除租赁原则。《中华人民共和国合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。一般这就被认为是买卖不破除租赁原则适用的实证法基础,买卖不破租赁原则是指在房屋租赁期间内,出租人将房屋出卖的,承租人对于该房的使用权不因买卖而受到影响,在租赁期限内租赁合同对于新的房屋买受人仍然有效。该原则适用的条件包括:a.须有房屋租赁合同;b.须房屋已交付承租人使用;c.巳须房屋被买卖;d.须该族里面合同没有到期。它的效力是买受人所取得的对于租赁房屋的所有权,受到承租人对于该房租赁权的限制,在租赁期限内承租人可以以租赁关系对抗买受人的所有权,从而不使租赁关系被破除终止,就是说该租赁关系仍然存在,承租人对于房屋的用益权不受买卖效力的影响。

    2.承租人的优先购买权。《最高人民法院关于<民法通则>适用若于问题的意见》第118条规定:“出租人出卖山租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《中华人民共和国合同法》第230条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;《城市私有房屋管理条例》第11条规定,房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。在本案中,赵某如要出卖房屋须履行通知义务,即提前3个月通知承租人,而且应询问承租人有无购房意向,以便于承租人行使优先购头权。若不履行此义务,就有可能使房屋买卖合同被宣告无效,并承担相应的法律责任。

    3.善意占有的付抗效力。善意占有是指非法占有人在占有某项财产时,不知道或不应当知道其占有为非法,以此占有人可以对抗他人的一种救济措施,当然该项救济的范围是有限的。本案中,转让房屋的虽然是房屋所有人,理论上应该属于有权处分,但是他处分房屋的权利受到法律上优先购买制度的约束,故该卖房行为应属无效,在该情况下,如果房屋买受人善意,且对于房屋租赁并不知情,那么买受人作为善意第三人可以对抗承租人的优先购买权的请求。

 

 

  • 上一篇文章: 017  商品房质量不合格应该如何处理

  • 下一篇文章: 什么是商品房包销
  • 发表评论】【告诉好友】【打印此文】【关闭窗口
     最新5篇热点文章
    【域外医事】国外是如何处…[01019]
    【域外医事】国外的医患关…[00941]
    【域外医事】关于在法国的…[00982]
    【域外医事】国外如何避免…[01001]
    【域外医事】美国急诊体验…[01011]
     
     最新5篇推荐文章
    【家庭律师】艾 伟(资深婚…[05-10]
    【公司律师】艾 伟(资深网…[02-24]
    艾 伟——外贸海商网络专家…[02-18]
    【土地开发律师】艾 伟(资…[02-18]
    【医疗律师】詹建军(医疗…[02-18]
     
     相 关 文 章
  • 无相关文章

  •   网友评论:(只显示最新10条。评论内容只代表网友观点,与本站立场无关!)
        没有任何评论