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  017  商品房质量不合格应该如何处理         
017  商品房质量不合格应该如何处理
[ 作者:佚名    转贴自:    点击数:2878    更新时间:2006/9/25    文章录入:本站整理 ]
 
    2001年8月,某市居民米某与该市某房地产公司签定了  《商品房预售合同》,预售合同约定:米某向房产公司购买莲花公寓15层1单元106号商品房一套,房款总价为人民币482853元,应于2002 年5月15日前支付完毕。 交房期为2002年12月31日,双方并就交房条件及违约责任等内容作了约定。预售合同签定后,  米某即向房产公司支付了房款共计人民币300000元,并于同年年底进行了装修。但米某因入住后不久就发现房屋存在墙面渗水,油烟倒灌,门窗无法紧闭等质量问题而拒绝支付剩余房款,坚持要求房产公司先行解决房屋质量问题然后才付款,并对其售价表示异议,同时米某要求房产公司因违规交房向其作一定的补偿。房产公司认为该商品房建成后已经通过验收,达到国家规定的合格标准,领取了《新建住宅交付使用许可证》,因此不存在质量问题,米某应按合同和协议书的约定支付房款、由于多次协商未果,房产公司向法院提起诉讼,要求米某支付房款182853元及其利息。
    本案争议的焦点是,在开发商交付的房屋存在质量问题时,买受人能够拒绝支付余购房款?
    1.首先应该认定的某房产公司与米某之间所签定的《商品房预害合同》是双方真实的意思表示,并无违法之处,应属合法有效;合同法规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。那么根据合法有效的合同,当事人双方的权利义务就能够比较清楚的界定。出卖人的主要义务就是交付质量合格的房屋,而买受人就是交付购房款 。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
    2.违约责任与同时履行抗辩权。
    《商品房销售管理办法》第30条规定,房地产开发企业应当按合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。那么开发商的交付义务就并不仅仅是交付,而应该是交付符合使用条件的房屋。在本案中开发商交付的房屋存在质量问题,所以这属于义务履行不完全的。《中国人民共和国合同法》第66条规定,当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。—方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。这是关于同时履行抗辩权的规定,该种抗辩既适用于一方完全不履行的情形,也适用于一方履行不完全的情形,本案就属于后一种情况,所以实际上买受人在开发商进一步实现履行交付义务前是可以拒绝支付剩余购房款的,但是这仅仅是一种特定情况下的抗辩权,而不是取消了购房者的付款义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损损失的,应予支持。交付使用的房屋存在有质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合同期限内拖延修复的,买受人可以自行或委托他人修复;修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《商品房销售管理办法》第33条规定,房地产开发企业应当对所售商品房承担保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期的,保修期限不得低于《规定》中确定的最低保修期的。非住宅商品房的的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。
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