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  016  该房屋买卖是否有效,合同是否可以解除         
016  该房屋买卖是否有效,合同是否可以解除
[ 作者:佚名    转贴自:    点击数:3217    更新时间:2006/9/25    文章录入:本站整理 ]
 
    2000年,某交管站欲用其座落于七舍乡街面的3间瓦房,与他人调换有附属空地可建停车场的房屋。老邓知悉后,愿将其用45400元向刘小全购买的七舍乡街上的瓦房3间及其厨房、厕所和房前约400平方米的空场,与交管站互换,因双方意见不一,未能达成换房协议。老邓未住在其所购房屋内,仅在房内放置一些财物,赵明得知老邓与交管站换房不成而想出卖该房后,多次找老邓 商议购买该房,以便在购买后和交管站的欲换房屋交换。2002年12月8日,赵明与老邓达成口头协议,老邓将其向刘小全购买的房屋出卖给赵明,价款88000元;双方于同月10日到交管站签定协议并交清全部价款,并由赵明和交管站签订换房协议。10日,老邓未按约定到交管站,赵明与交管站签订了换房协议。同月12日,老邓到赵明处,因赵明不能付清全部买房款,双方口头议定:赵明先付4000元,余款于同月15日付清,房款付清后正式立契。赵明当即付给老邓4000元。15日,老邓依约到赵明处,但赵明只付出1000元,另6000元双方商定延至2003年1月2日全部付清;赵明还向老邓借该房的原买房契约和房屋钥匙,并写借条于20日归还。同月17日,交管站住进老邓之房,次日,赵明住进文管站之房。后赵明一直拒付所欠房款,双方发生纠纷。2004年3月19日,老邓以赵明与交管站恶意串通、秘密签订换房协议,侵犯其房屋所有权为理由,诉至人民法院,要求解除与赵明的房屋买卖口头协议,恢复旁屋原状,并要求赵明赔偿其经济损失。
    1.老邓与赵明之间存在房屋买卖的口头协议。但是据《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条规定,房地产转让应当签订书面转让合同。而且房屋为不动产,不动产的所有权转移必须经过登记过户,老邓与赵明之间的房屋买卖协议尚未正式立契完税,亦未完全交付房款和房屋,更没有经过登记过户,所以当事人之间的合同关系虽然已经成立但是不能认为是有效的。之后,赵州将房屋与交管站进行了交换,而老邓并没有阻拦,这可以认为是对买卖合同的事后追认。《合同法》第36条规定,法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但—方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。虽然房屋所有权需要办理过户登记才能转移,在所有权转移之前赵明将房屋与交管站交换的行为属于无权处分。《合同法》第51条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合司有效。所以,从法律规定以及理论上分析,应该认定当事人之间的房屋买卖关系是成立有效的。
    2.房屋买卖系要式法律行为,买卖双方应依法订立书面契约,有中间人证明,并按约定付清全部房款和交付房屋,办理过户、契税等有关手续。赵明与老邓虽有口头房屋买卖协议,但未书写契约,也没有中间人参与,对买卖房屋的具体事项未协商出—致意见,以致发生纠纷。且未按约定付清全部房价款,不具备房屋所有权转移的基本条件。后来老邓的行为实际上是—种追认,对当事人之间的行为效力进行了补正。但是买房人赵明一而再、再而三地违背约定的交款条件,构成不履行义务的违约行为,使老邓的合同目的有落空的危险。《中华人民共和国合同法》第94条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(1)  因不可抗力致使不能实现合同目的;(2) 在履行期限届满之前,当事人—方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的;(3) 当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在台理期限内仍未履行;(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(5)法律规定的其他情形。因此,买房人老邓在一再改变约定的交款条件仍不能实现自己的权利的情况下,要求解除双方之间的口头买卖房屋协议,该请求应该得到支持。
 
 
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