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  015  买受人与开发商签订的非正式合同是否具有法律效力         
015  买受人与开发商签订的非正式合同是否具有法律效力
[ 作者:佚名    转贴自:    点击数:2753    更新时间:2006/9/25    文章录入:本站整理 ]
 
     2000年5月,秦某看中某楼盘一套商品房,该房子套型、结构、朝向、环境等都很不错,但当时,开发商尚未取得该楼盘商品房预售许可证。由于担心该房子会被人抢先买走,秦某便与开发商签订了非正式购房合同,合同约定,开发商应当最迟于2001年6月1日交付房屋,如果开发商逾期交房,则按每天房价款的万分之五标准支付逾期交房违约金。如果开发商逾期交房超过一个月,秦某有权解除房屋买卖合同,开发商除退还秦某已付房款外,还要双倍退还定金。随后,秦某依约付了2万元定金,后又支付了该房屋买卖款首期资金10万元。2000年12月,开发商取得了该楼盘的预售许可证,售楼处要求秦某签订正式的商品房买卖合同、但秦秦某正式签约时,发现交房时间被推迟到了2001年11月30日,并且延迟交付房屋的违约处理方式也有所变化。对此,秦某提出异议,经过售楼处工作人员的解释(称两份合同都是有效的),秦某最终签定了该协议。后来该楼盘在开发过程中出现不少问题,开发商擅自更改了小区规划和房屋结构设计,秦某提出按照当事人之间的最先签定的非正式合同,开发商已经构成严重违约,于是提出解除合同,开发商认为,秦某既然已经签订了正式的商品房买卖合同,就应该接受新合同的约束,按照新合同开发商只是承担违约责任,而不能解除合同。  
    1.《商品房销售管理办法》中明确规定,开发商在未取得商品房销售(预售)许可证之前,是不能以各种名义、方法销售或变相进行商品房销售的,在没有取得许可证之前也不允许开发商向购房者收取任何具有预付款性质的金钱。出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定,当事人之间签定的非正式销售合同违反了《商品房销售管土些办法》和《城市房地产管理法》的规定。依据《中华人民共和国合同法》的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此,本案中,秦某与开发商签订的非正式合同是无效的,不能得到法律的保护。《合同法》第58条规定:合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当 折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。秦某在明知该合同无效的情况下仍然签署合同也是具有一定过错的,但这并不妨碍秦某要求开发商退还专款及赔偿损失。如果要求开发商支付违约金并双倍返还定金,则是究违约责任的表现,既然该合同已经无效,那么依据法律规定,当事人也就不承担合同中约定的违约责任。因此,秦某无权同时要求开发商支付违约金和双倍返还定金。
     2.秦某与开发商签定的第二份合同是合法有效的,应该是确定事人双方权利义务的基本依据。秦某在签定正式合同前已经发现其—些条款已经发生了变化,但是开发商的工作人员称先前的约定仍行效,所以秦某签定了新的合同,新合同的有关约定是秦某明知和已经了解的,所以这一合同是当事人之间的真实意思表示,属于合法有效的合同,而且在签定该合同时开发商已经取得了商品房预售许可证。可从理论上看,秦某如果能够证明开发商的工作人员告知其先前的约定仍然有效,那么可以认为开发商有欺诈的嫌疑,但是在实践中秦是很难进行证明的,几乎是没有证据支持的。所以在本案中秦某的请求不能得到支持。
     由此看来,商品房买卖协议的签定对于双方当事人的权利义务以及责任问题是非常重要的。在实践中,与开发商签定任何形式的买卖协议都要经过细致的考虑。因为在房地产销售方面有大量的法律法规,如果不了解相关规定,就应该及时咨询有关机构或部门。购房者在购买商品房的过程中,应当先行委托律师调查开发商信誉及资质查验商品房销售许可证;在交纳定金前,了解将要签订的买卖契约并确定全部条款;交纳定金时须约定,如果最终双方没有对契约达成一致意见,定金应当全额退还等。开发商签约时的所有承诺,应当明确写入正式合同。同时,购房者应当注意保存好买房过程中的有关证据、材料,不要盲目听信开发商没有书面保证的所谓承诺。
 
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