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  013  商品房买卖合同的主要条款有哪些         
013  商品房买卖合同的主要条款有哪些
[ 作者:佚名    转贴自:    点击数:3021    更新时间:2006/9/25    文章录入:本站整理 ]
    商品房买卖合同是当事人双方规范相互之间行为的主要依据,因此在实践中为明确详细的写明合同内容是非常重要的,为了规范商品房的交易行为,目前使用的商品房买卖合同文本一般是房地产管理部门拟订的格式合同文本。建设部2003年6月施行的《商品房销售管理办法》第16条中对商品房销售合同的内容做出比较明确的规定:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(—)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;  (五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础没施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十)解决争议的方法; (十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。2000年9月建设部与国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同示范文本》中约定的合同条款包括:(1)双方当事人的基本情况;(2)项目建设依据;(3)商品房销售的依据;  (4)买受人所购房屋的基本情况;(5)计价方式与价款;(6)面积确认及面积差异处理;(7)付款方式及期限;(8)买受人逾期付款的违约责任;(9)交付期限;(10)出卖人逾期交付房屋的违约责任;  (11)规划产权设计变更的约定;(12)交接;(13)出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷;(14)出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任;(15)出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺;(16)关于产权登记的约定;(17)保修责任;(18)双方就小区、楼字命名权、屋面、外墙使用权的约定;(19)买受人合理使用房屋、公共部位和设施的使用权;(20)争议解决方式;(21)末尽事宜的约定;(22)附件效力的说明;(23)附件形式的要求;(24)签定之日起生效;(25)登记备案。《商品房销售管理办法》是建设部颁布的部门规章,是对商品房买卖的当事人有约束力的强制性规范,而《商品房买卖合同示范文本》则是政府有关部门共同为了引导人们的交易行为而发布的文本,是—种任意性的指导性意见,而不具有强制力,只是作为当事人的—种参考。
    (1)当事人名称或者姓名和住所;
    一般包括,买卖双方的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人的话,那么包括委托代理人的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。
    (2)商品房基本状况;
    有关房屋的情况是对买卖合同标的物的基本描述,也是标的物特定化的过程,这主要包括以下内容:a.房屋的坐落位置、朝向、日照时间、采光通风等;b.所买卖房屋的面积,应注明实际建筑面积和所分摊的公用建筑面积分别多少;巳房屋是现房还是预售的商品房;d.房屋的配套设施和装修标准。
    (3)商品房的销售方式;
    在房地产市场中商品房销售的方式有很多,不同的销售方式下,当事人之间的权利义务也就有所不同,所以明确销售方式也是非常重要的,譬如是现房销售,还是商品房预售,或者是商品房包销等方式。
    (4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
    —般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格,即约定每平方米建筑面积的售价为多少元,然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表,买方按该进度表将每期所需支付的价款交付给卖方。《城市房地产交易价格管理暂行规定》第4条规定,国家对房产交易价格实行直接管理与间接管理相结合的原则,建立主要由市场形成价格的机制。保护正当的价格竞争,禁止垄断、哄抬价格。《商品住宅价格管理暂行规定》中也规定了商品房价格实行市场调节价格,销售方与购买方可以考虑房屋结构质量低和市场行情等因素对房屋价格在合同中确定。《商品房销售管理办法》第18条规定,商品房销售价格由当事人协商议定,国家另有规定的除外。在签定合同中要避免暂定价格的形式,尽量确定价格,否则日后出现房地产市场价格波动较大或者是因为国家政策调整、建筑材料涨价等,就会导致房地产开发商变更价格。在合同中不仅要标明每平方米的价格,而且要写明总价款。一旦当事人之间因为价格问题发生纠纷时,应该按照以下原则进行调解和解决:A.除国家规定必须执行国家定价的以外,当事人根据房地产市场价格议定的价格应该予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定的价格的,可以支持。—方以建筑材料或商品房市场价格变化为由要求变更合同约定价格的,一般不予支持。B.合同双方约定的商品房销售价格,同时又约定商品房销售价格以主管部门的核定价格为准的,—方要求按照核定价格为准的应该予以支持。C.合同双方约定的商品房销售价格不明确的,或者在合同履行中发生不可抗力等情况的,合同双方当事人可以另行约定商品房销售价格;协商不成的,参照当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估价格或者当地同期同类质量房屋的市场价格处理。D.在逾期交付商品房的同时,因为商品房销售价格变化造成的损失由过错方承担。
    《商品房销售管理办法》第19条规定,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。另外当事人还应该在合同中就商品房设备、设施和公用设备、设施费用、电话、闭路电视、电表、煤气等费用最好也作出明确约定。否则就应该明确这些建设配套费用已经计人整个房屋价款内,而除交付全部房屋价款外不需要再支付。
    (5)交付使用条件及日期。
    卖方应在某日期之前,将房屋交付买方。买方应在实际接收房屋之日起,在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关小理权属登记手续,卖方应给予必要的协助。对于如何交付,仅仅是交付钥匙就是交付使用,还是需要提供其他的辅助条件?这都需要在合同中明确,最好不要笼统的在合同中写上交付。
    (6)房屋面积条款。
    购房者在签订购买现房时合同时在此条款中要求写明建筑面积,及建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平米数,使用面积平米数,建筑面积与使用面积的比例;购买预售房还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。根据《民法通则》此条款之如此表述“误差在3%之内(含3%),视为正常误差,但误差部分应按实际面积在合同中规定的单价重新结算;若误差超过3%,则视为卖方违约,卖方应承担违约责任。” 在合同中一定要将面积条款方面的内容进一步细化:第一,公用部分的建筑面积,包括个公用部分的名称和面积,如门廊、走道、电梯、公共车位等部分;第二,套内建筑面积或专用部分的建筑面积,包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积等等。
    (7)质量条款。
    购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如:卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。开发商应该向购买者提供住宅质量保证书,为了证明开发商申请的房屋质量检验申请文件合法,合同中最好约定房地产开发商应该向购买者提供证明其质量申报手续以及质量评价报告等,购买者有权委托相关机关对商品房质量进行评价。房地产开发商对房屋质量负有保修责任。合同中应该就房屋的保修范围、保修期限和保修责任等作出明确约定。
    (8)权利瑕疵担保责任条款。
    卖方保证在交付房屋时,该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如果房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷,由卖方承担全部责任。
    (9)购房者知情权条款。
    一般包括,了解施工进程,并查看设计、勘察、施工、监理测量质量监管物业管理等机构的资格证书;了解与商品房相关的设计资料、建筑材料的质量等。购房者有权查看一切与房屋有关的原文件,并可以请求复印。
    (10)违约责任条款。
    买卖双方都应切实履行合同中所约定的义务,如果买卖双方有任何一方违反合同的约定,则应承担违约责任牛在合同中应明确约定买方有按期支付购房款所应承担的违约责任,卖方不按期交付房屋所应承担的违约责任,以及卖力‘所交付房屋不符合合同约定所应承担的违约责任等等。
    (11)合同双方认为应当约定的其他事项A.装饰、设备标准承诺;供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;另外,所购楼的楼号、房l单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明之作为附件;B.关于不可抗拒力。房产销售合同有关违约责任的条件;一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房,不承担责任。”这样表述。我国《民法通则》第一百五十三条规定:“本法所称的‘不可抗力’是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况,如:地震、火灾、战争等。”依照此法,房产买卖合同中设定了有关延伸、扩张。但售房方不能把发展商自己的过错,如:对市场判断不准确投失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力,同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力,从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时,应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。C.售后物业理的条款。这是购房人在签合同时容易忽略的内容。目前我国对物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全,房产买卖双方责任不好界定,但购房人还是可以从以下几个方面进行把握,如:业主、物业管理公司的选择权利;业主对物业管理方式确定的权利;物业管理公司的职责范围;物业管理费标准的制定等。保证购房人人住后水、电、气供应,保安、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等服务到。并按规定收取物业管理费;D、公共配套建筑的产权归属;办理产权登记有关事宜;解决争议的方法等。
 
 
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