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  物业管理公司能否对业主的装修活动提出异议         
物业管理公司能否对业主的装修活动提出异议
[ 作者:本站编辑    转贴自:    点击数:3785    更新时间:2006-7-12    文章录入:本站整理 ]
 
    上海某物业管理公司与业主之间因为安装防盗窗而发生纠纷。原告上海某房地产发展公司系“XX家园”前期物业管理公司,而被告张某系小区业主。2001年2月,张某与该物业管理公司签署装修承诺书,表示遵守小区《装修管理规定》中的各项规定。但张某在装修中发现,自己所在的楼层有消防通道,并且正对着自家窗口。因此张某便在窗门外安装了一扇超出墙面10厘米的防盗窗。
 
    张某此举引起邻居不满,纷纷要求物业公司对张某进行处理。2001年7月,物业管理公司向张某发出整改通知,要求尽快恢复原状。但是张某依然我行我素。在多次交涉无果的情况下,物业管理公司以维护小区美观、居住安全为由,将张某告上法庭,要求被告按照小区住户手册装修管理规定拆除防盗窗,恢复原状。
 
    审理中,被告辩称,物业的权利是收取物业费,主要义务是提供义务。自己安装防盗窗是基于自身安全考虑,并不影响房屋外貌。超出墙面10厘米这一空间不属于公共部位,相邻方亦可安装防盗窗,因此不同意拆除。物业管理公司到底可不可以对于张某的行为加以阻止?
 
    【解答】  从本案的事实来看,张某安装防盗窗的行为并不合法。被告的辩称理由是,物业的权利是收取物业费,主要义务是提供义务。其言下之意,即物业管理公司无权对其行为予以阻止,而只有其他政府主管部门才能予以制止。这种看法显然是不妥当的。因为,物业管理公司的重要职责之一是制止危及物业整体安全与美观的行为。这种职责本身就属于物业管理公司提供的服务内容之一。所以《物业管理条例》才会在第53条规定:“业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”《住宅室内装饰装修管理办法》第15条也规定:“物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。”该办法底16条要求装修人与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。依据该办法第17条,物业管理单位对于违反协议,侵犯物业业主共同利益的行为有权利也有义务予以制止。因而,业主进行装饰装修时,应当主动通知物业管理公司。物业管理公司应当将有关事项告知业主,并有权监督装饰装修活动。当然,物业管理公司的权限也仅在于维护全体业主的共同利益。
 
    被告的另一抗辩理由是,自己安装防盗窗是基于自身安全考虑,并不影响房屋外貌。超出超出墙面10厘米这一空间不属于公共部位,相邻方亦可安装防盗窗,因此不同意拆除。《住宅室内装饰装修管理办法》第12条规定:“装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动,不得侵占公共空间,不得损害公共部位和设施。”因而,判断被告安装防盗窗的行为是否合法,关键是要看安装防盗窗是否侵占了公共空间或者损害了其他小区业主的公共利益。从本案的事实中可以看出,张某的行为其实已经违反了小区住户手册装修管理规定的要求,造成小区物业外观的破坏,破坏了潜在的不安全因素。
 
    所以法院最后认为,原告为维护全体业主的公共利益及整个小区外貌景观,要求被告整改设置在消防通道外的纺盗窗,理由正当,依法应予支持。
 
    住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容:
 
    (一)装饰装修工程的实施内容;
 
    (二) 装饰装修工程的实施期限;
 
    (三)允许施工的时间;
 
    (四)废弃物的清运与处置;
 
    (五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;
 
    (六)禁止行为和注意事项;
 
    (七)管理服务费用;
 
    (八)违约责任;
 
    (九)其他需要约定的事项。
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