会员登录
 您的位置: 詹建军律师网 >> 文章频道 >> 房产权属 >> 正文
  如何理解房产权属登记的公示力和公信力         
如何理解房产权属登记的公示力和公信力
[ 作者:詹建军    转贴自:    点击数:4714    更新时间:2006/6/13    文章录入:本站整理 ]
 
    李某实际上并不是房屋所有权人,但用非法手段进行了登记,取得了房地产证书。第三人王某出于对房产证的信赖,误认为他就是房屋所有权人,便与李某签订了房屋买卖合同,而后由王某进行了权属变更登记。之后,谭某提出自己才是真正的房屋所有权人,因此提起诉讼要求解除李某与王某之间的买卖合同。
 
    解答:1、登记模式的分类
 
    世界各国和地区采用的权属登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。其中产权登记制按其登记方法又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。这种分类和法系没有关系。如同为英美法系的英国采用产权登记制,而美国大多数州则采用契据登记制。同为大陆法系的德国和法国采用不同的登记制度,法国是首创契据登记制的国家,德国则是首创权利登记制的国家。契据登记制:这一登记制度的理论基础是对抗要件主义,或称登记公示主义。这一理论认为:权利的设定与债权同步,即物权在当事人合意、订立合同时就产生物权变动的效力,登记则是作为对抗第三人的要件。产权的依据就是房屋买卖双方签订的契约,登记机关对房产权利不进行实质性审查。契约内容是否真实、有无瑕疵等,登记机关不予审查。而只将登记事项记载于政府的登记簿,以土地权利人为单元,按登记先后为序编簿,以便于公众查阅。但一旦善意第三人提出产权异议,并能提供证明其权利的证据时,法院可以裁定已登记的契约无效,登记机关对此并不承担责任。法国、意大利、比利时、西班牙、挪威、丹麦、日本、一些南美国家以及美国的大多数州采用这一制度。权利登记制:权利登记制的理论基础是成立要件主义,或称登记要件主义。权利登记制强制当事人必须进行登记,登记前只能受到债权的保护,而不产生物权变动的效力。登记机关对当事人的登记申请要进行实质性审查,并要建立产权转移变更制度,确认后方予以登记,登记机关对登记申请人并不发权属证书。德国、奥地利、荷兰、瑞士、捷克、埃及等国实行权利登记制。托伦斯登记制:托伦斯登记制的理论基础是地券交付主义。由澳大利亚托伦斯爵士于1858年首创。实行托伦斯登记制,政府并不强制当事人申请登记,而是由当事人自己决定,但是对于已经登记的房地产权利,则今后的转移和变更,未经登记不生效力。登记机关对当事人的登记早班要进行实质性审查,对于必须进行公告的,还应当经过公告程序。托伦斯登记制与权利登记制的主要区别是实行托伦斯登记制时,登记机关除建立产籍外,还应当向产权人颁发权属证书,以政府颁发的权属证书来代替民间自行订立的契约。权属证书相当于以政府的信誉,来担保某一所有权的归属。澳大利亚、英国、加拿大、菲津宾、泰国、美国的一小部分州和我国的台湾地区实行托伦斯登记制,托伦斯登记制被认为是世界上最好的登记制度。
 
    我国现行的权属登记制度比较接近于(也可以说是属于)托伦斯登记制。契约登记制与产权登记制相比,契约登记制的手续虽然较为简便,但登记机关对登记的权利不承担任何责任;产权登记制的手续较为复杂,但登记机关对自己的行为承担责任。凡权属登记都有公示力,而契据登记制只有公示力而无公信力,产权登记制的登记除了具有公示力外,还具有公信力。
 
    2、房地产权属登记的效力
    公示力和公信力是房地产权属登记所具有的效力。公示力是指登记机关将已登记的权利制成登记簿,供公众查阅,但于公众判断该项权利的合法性。物权公示有两种方式,即动产是以交付作为公示的方式,而不动产以登记作为公示的方式。公示又是登记的主要目的之一。对于登记机关所登记的内容,有利害关系的第三人可以进行查阅,通过查阅登记机关的登记簿来判断该项不动产权利的可*性,但是这种可*程度如何,应当由当事人自己判断,登记机关并不对其可*性作任何保证。如美国实行契据登记制的一些州,登记机关将登记文件制作成约定俗成微胶卷或是光盘,公众可以到登记机关进行查阅。由于登记机关并不对其可*性作保证,当事人在交易时,房地产承受人除了进行权属登记以外,还要向产权保险公司投保,一旦已登记的该项产权不能成立,则由产权保险公司对此进行赔偿。为了维护自己的权益,产权保险公司自己要对产权进行详细的调、以保证由其发出保单的房屋权属可*。
 
    权属登记的公信力是指已在登记机关登记的权利,具有不可推翻的效力,公众可以对登记公簿充分信赖,即想念登记的该项权利具有确定的效力。《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。如果该项权利(如登记的房屋所有权或房屋他项权利)因为在实体上不能成立或由于其他原因应当撤销登记时,也不能因为其不能成立或其应当撤销而对抗善意第三人。“具有不可推翻的效力”并不是绝对的不可推翻。如某个当事人以非法手段骗取的登记,登记机关或司法机关都可以通过一定的程序予以撤销。但是这与公众可以对登记公簿的充分信赖并不矛盾,因为实行权属登记制度的主要目的就是保护房产交易的安全。
 
    3、本案的分析
    由于李某并不是房屋所有权人,而是以虚假申报登记的产权,因此,李某的登记在实体上不能成立,该项登记按理应当撤销。但由于第三人王某并不知道李某是以非法手段进行的登记,而且其支出了合理的对价,因此是善意第三人。王某在购买了房屋之后,到房地产管理部门进行了变更登记,因此该登记就具有了对抗第三人的效力,不能因为李某申请的登记不能成立或其应当撤销而撤销第三人王某的登记,第三人王某的登记具有了不可推翻的效力,可以对抗原所有权人。原所有权人的所有权效力因为善意第三人的登记而被切断,只能向李某要求损害赔偿,这是法律对交易安全的保护。
 
    但是,假定李某登记的产权并未转移,该项登记就应当由登记机关予以撤销。对于李某来说,这是咎由自取。再如王某如果知道李某是以非法手段进行的登记,或者是与李某串通而进行的交易,那么王某就不是善意的第三人,即便也进行了登记真正的权利人仍可以要求撤销第三人的登记。
 
 
  • 上一篇文章: 房屋买卖登记是否等同于房产权属登记

  • 下一篇文章: 拍卖的房屋应如何办理权属登记手续
  • 发表评论】【告诉好友】【打印此文】【关闭窗口
     最新5篇热点文章
    【域外医事】国外是如何处…[01014]
    【域外医事】国外的医患关…[00937]
    【域外医事】关于在法国的…[00979]
    【域外医事】国外如何避免…[00997]
    【域外医事】美国急诊体验…[01009]
     
     最新5篇推荐文章
    【家庭律师】艾 伟(资深婚…[05-10]
    【公司律师】艾 伟(资深网…[02-24]
    艾 伟——外贸海商网络专家…[02-18]
    【土地开发律师】艾 伟(资…[02-18]
    【医疗律师】詹建军(医疗…[02-18]
     
     相 关 文 章
  • 无相关文章

  •   网友评论:(只显示最新10条。评论内容只代表网友观点,与本站立场无关!)
        没有任何评论