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  房地产管理部门对于登记错误应该承担什么责任         
房地产管理部门对于登记错误应该承担什么责任
[ 作者:詹建军    转贴自:    点击数:4295    更新时间:2006/6/13    文章录入:本站整理 ]
 
    陈某有甲乙两个儿子,其生前留有房屋三间,在遗嘱中孙某明确表明房屋由甲继承,乙另有其他财产继承。但是乙认为房屋所在地段繁华而且可能被列入拆迁范围,房屋价格和地价一定会大幅度上升,于是乙在孙某去世前先将房屋所有权证书拿到手,然后在孙某去世后找到自己在当地房地产管理部门的朋友丙,要求其为自己办理房屋所有权变更登记,将房屋所有权人变更为自己,之后甲由于工作原因出国半年,不了解此事,而当甲回国时发现已已经将房屋卖给了不知情的丁某,于是甲将乙和房地产管理部门列为被告诉到法院。
 
    解答:首先,应该理解房地产权属登记这一行为的法律性质,然后才能确定适用的法律规定。
 
    对于房地产权属登记行为的法律性质在理论上存在一定的争议,有人认为是一种以法行为,另有人认为是一种私法行为,属于民事性质,也有人认为是一种证明行为,认为登记是国家证明行为而不是对买卖合同的审查和批准。我们认为房地产权属登记行为应该是一种行政行为。房屋权属登记,是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。房地产权属登记是房地产管理部门依职权实施的行政行为,体现的房地产管理部门与登记申请人之间的管理与被管理的关系。房地产管理部门享有审查申请、登记发证、对不履行登记义务进行处罚的权力,而登记申请人则负有及时申请登记、服从管理、接受处罚的义务。所以房地产权属登记是一种行政管理行为,如果该行为违反了法律规定行政行为的利害关系人应该向人民法院提起行政诉讼。我国《房地产管理法》第五章规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。……在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,向县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房产所有权证书”。从以上规定可以看出,房产登记是县级以上人民政府房产登记机关应当事人的申请,对符合法定条件的房屋产权予以书面记载的一种具体行政行为。房产登记具有以下特征:第一,房产登记是房产登记机关依照《房地产管理法》实施行政管理职能的行政行为;第二,房产登记是应申请而为的行政行为。房产登记机关不得主动为之,只能是被动行使职能;第三,房产登记是羁束的行政行为。房产登记机关对申请人的申请是否给予登记,无自由裁量权,对符合法定条件的申请,房产登记机关必须依法受理并予以登记,对不符合法定条件的申请,应当拒绝登记;第四,房产登记的内容是相应的房产权利。由此我们发现房产登记这一行政登记行为与其他行政行为的不同之处,在于其本身并不是赋权行为,不创设权利、义务,登记所产生的仅仅是公示和公信的效力。通过登记,社会公众可能通过查询,了解相关的权利状况,以便指导自己的行为。房地产管理法之所以规定登记制度,其目的在于规范房地产管理秩序,保障权利人的合法权益。
 
    其次,房地产管理部门在进行房屋权属登记时,工作人员应该诚信履行自己的工作职责,不能徇私舞弊。《城市房地产权属登记管理办法》第37条规定,因登记机关工作人员工作过失导致登记不当,致使权利人受到经济损失的,登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。第38条规定,登记机关的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的,滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
 
    再次需要讨论的一个问题是房地产管理部门在进行权属登记时应该承担一不定期的审查义务,但是这一义务是实质审查呢还是形式审查呢?这在学界也有不同的看法,但是在实践操作看来应该是一种形式审查的义务,《城市房地产权属登记管理办法》第27条规定,登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的,初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记,并颁发房屋权属证书;注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销,并注销房屋权属证书。所以一般来说,只要登记申请人的资料齐全,那么房地产管理部门就没有理由拒绝登记也没有权利进行进一步的调查。但是如果仅仅是形式审查,那么在实践中就很难避免错误的登记,但是如果房地产管理部门尽到了形式审查义务,而且又没有其他的违法行为,对于登记错误管理部门是不承担责任的。但是如果登记机关的工作人员在工作中存在瑕疵,那么就适用《城市房地产权属登记管理办法》第37条的规定。
 
    房产登记机关对当事人的申请进行审查,是否予以登记,取决于当事人的申请是否符合法律规定的条件。一般来说,房产登记机关应当事人申请,对当事人提交的申请材料只作形式审查,形式上符合法定条件,即予以登记,至于当事人申请登记的产权的取得是否合法,相关事实是否真实不在审查之列。究其原因,主要是由房产登记的性质决定的。由于房产登记本身并不创设权利,房产登记机关受理申请人的申请,只是对当事人已经取得的房产权利进行书面记载,而不是对当事人及其利害关系人的特定权利进行确权或裁决。因此,作为申请人向房产登记机关提交的申请材料应当形式合法,内容真实。则法律之所以规定形式审查,其基础是推定申请人是善意的、真诚的,其提交的申请材料是真实的、合法的。如果登记的产权确实存在争议也必须通过确权之诉予以解决。
 
    由于房产登记机关进行房产登记时,法律只要求其进行形式审查,而当房产登记机关的登记行为被起诉到法院后,法院对房产登记机关的登记行为也应遵循形式审查的原则,对当事人之间的民事实体法律关系不作实质审查,房产登记机关只要能证明申请人的申请符合法定条件,且程序合法,该房产登记行为就属合法。即使出现形式合法,而产权不真实或者虚假的情况,该责任也应由申请人负责。申请人具有向房产登记机关提供形式合法、产权真实的材料的义务,其以不真实或虚假的材料骗取房产登记机关的登记,由于缺乏合法的事实基础,应当依法确认无效。而房产登记机关对申请人的申请仅限于形式审查,其产生的仅仅是公示和公信的效力,其本身不是确权,因此,该责任不应由房产登记机关负责,对房产登记机关的审查要求不能过于苛刻。
 
    最后,在本案中首先是乙通过欺诈的手段将房屋所有权登记为自己所有,这是对甲的所有权的侵犯,其行为构成侵权行为,应该承担相应的民事责任;而丙某明知房屋不是乙所有而是因为朋友关系将房屋所有权登记为乙所有是一种徇私舞弊行为,应该承担相应的行政责任;由于登记机关中的工作人员的原因而致使甲的房屋所有权遭受侵害,而且遭受一定的经济损失,因此在本案中甲可以请求房地产管理部门承担相应的经济损失赔偿责任。
 
 
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