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  房地产项目融资中私募资本募集的要点及其技巧         
房地产项目融资中私募资本募集的要点及其技巧
[ 作者:本站编辑    转贴自:    点击数:2180    更新时间:2011-6-15    文章录入:本站整理 ]
 
     找钱、找到有钱的企业、机构、个人,已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作,许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门,也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在于“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”,一个极富戏谑性的称谓,一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角,一个为融资中介(掮客)山用的工具和谋取钱物酒食的借口。
 
     房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析,融资方为何会钟情于项目?及对项目做出符合市场价值的评估;其次也是最重要的一点,如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证?即对融资资金的进入和退出的交易结构设计,要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。
 
     实际上,我国房地产行业的融资活动中,成功的融资案例是极其少见的,比如,上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前,比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式。
 
     在开展方地产项目融资私募活动中,针对不同的融资渠道,选择正确的方法将可以促进融资成效,减少融资支出费用和成本,缩短周期。
 
     一、股权融资
 
     股权融资由一个最根本的特点就是原股东方或主要控股方并不会自新公司的股东结构或项目公司中退出,股权融资类型中比较典型和著名的案例有:
 
     2004年4月,万通实业股份向天津泰达增发3.08亿股,泰达集团将拥有万通地产增资控股后的27.8%的股权,成为万通最大的股东。这一股权融资方式是资金需求方万通实业股份以单纯的公司股权为介质和融资工具。
 
     2005年3月,万科企业股份有限公司宣布出资18.5785亿元人民币收购浙江南都集团骨干公司上海中桥基建公司持有的上海南都房地产公司70%股权、苏州南都房地产公司49%股权和浙江南都房地产公司20%股权。万科此次取得的土地价格远低于这些土地目前的市场价格,根据测算,此次交易中这些土地的均价为每平方米750-1050元之间,但是市场价格却大多在2000元以上。从整体情况来看,在对房地产开发企业至为关键的的土地储备方面,万科此次收购完成后,在长三角的土地储备将达到1000万平方米,占到万科土地储备的40%。
 
    浙江南都旗下的三家公司---上海南都房地产、苏州南都房地产和浙江南都房地产---累计债务达到50亿元左右。上海南都房地产的控股公司上海中桥成立于1994年,1995年开始国际金融公司(IFC)和美国国际集团(AIG)下属的亚洲基础建设开发基金收购中桥30%股份,此后中桥的主要业务集中于投资城市基础设施项目。2000年,中桥将业务拓展到房地产领域,这本是一件皆大欢喜的事情,不料,房地产业务的扩张却与国际金融公司的公司章程相冲突,作为世界银行下属的半官方公司,该公司的章程规定,不能经营房地产业务。
 
    在2003年下半年,两家国际投资人决定撤资,此时,正是南都急需资金的时候,从而形成了资金缺口。浙江南都本来能够将这个缺口通过南都上市来填补,但当2003年发行A股获得发审委通过后,却遇到同业竞争的问题,因此南都在2004年7月撤回了上市申请。
 
    发行A股没有成功,宏观调控的影响却开始显现了,融资渠道的单一,使整个浙江南都捉襟见肘,截至2004年12月31日止,浙江南都的资产负债率高达88.46%。后来,浙江南都又决定向海外私募,解决迫在眉睫的资金问题。但,万科与其接触时表明既可以解决资金问题,也将实现双赢。
 
    这一股权融资是原控股公司以各项目公司拥有的项目资源和土地资源为介质和融资计算工具、平台。
 
    股权融资最重要的环节是股权定价。
 
    相对与股份制企业(如万通)而言,股权定价是一个较为简单的方法,基本上可以根据公司股票的净现值或参考市场交易价格综合定价,这也是与股份制企业的社会公众化特点及其财务与公司治理相对透明有关。
 
    而大多数房地产企业都会是家族企业、项目公司、关联公司,公司股权结构单一、集中;或虽有多个股东成员,但实际控制人往往还是一个人或一个企业,财务状况不明晰,公司治理结构简单、集中;或者股东成员关系和资产关系复杂,公司致力于财务状况混乱,因而,融资的股权定价就较为困难。并且由于各股东是按比例持有项目公司的股权,在谈判上各股东能否取得一致意见和行动也是非常重要和关键的前提条件。各股东投入的或项目公司实际到位的投资资金与项目资产业或有较大的差距,在这种情形下,通过对项目公司的资产进行清算和财务审计也难以通行,因为大多数这样的项目公司都会是负债经营,其财务报表真实的数据和指标基本上会是零资产或负资产。
 
    这一类房地产企业或项目公司股权融资的着眼点在于对开发项目或土地资源的现值和市值进行评估定价,并据此核算出原股东方的股权价值以及融资方投资资金所占的股权比例。项目现值是指项目财务净现值(即项目净资产减去债务);项目市值是指项目经评估和双方认可的市场价值,主要通过土地及项目的增值来反映项目沉淀的资金成本、预期价值和未来收益。
 
    股权融资的路径有两个,一是融资方的投资资金用于增加项目公司的注册资本金,并调整项目公司增资后的股权比例结构;一是由原各股东成员分别按比例或部分股东全部转让相应比例的股权份额给融资方,并重新分配和登记项目公司的股权。
 
    在房地产项目融资活动中,项目方(原股东方)和融资方(新股东方)在项目公司股权比例的绝对控制份额上的角力会是影响、决定股权融资成败的关键环节。这一点,项目方在融资规划和计划中必须先行考量细致,并设计出不同的股权结构以及新公司的公司治理安排作为融资操作和谈判预案。
 
    属于概念阶段的项目,项目方的股权比例在新项目公司中不会超过5-8%;
 
    属于规划阶段,规划基本完成,但土地出让金未缴纳的项目,项目方可以在新项目公司中获得10-15%的股权份额;
 
    规划完成,土地出让金未缴清,项目方可以在新项目公司中获得的股权份额可以扩大至20%以上;
 
土地出让金已经全部缴纳(非常少),但未开工的项目,项目方可以在新项目公司中获得的股权份额可以根据土地市值来测算和分配项目公司的股权比例;
 
    在建工程项目,应当以项目市值和融资资金来总和测算和分配项目公司的股权比例。
 
    房地产项目股权融资的公司治理安排,如董事会成员、重大事项决议、资金管理、财务管理、人事等,应当根据项目融资合作、建设运营管理的需要,严格按照融资合作协议等谈判文件执行,并要符合公司法、公司章程的有关规定,以保证项目建设经营的顺利。
 
二、收购融资
 
    收购融资的特点就是原项目公司的股东或项目资产所有人在被收购后全部退出和放弃权利。比较典型的案例有:
 
     2005年5月,上海复地集团完成对北京柏宏房地产公司全部股权的收购,涉及总金额超过9.2亿元人民币。收购是以上海复地在北京的两家子公司,即北京复地华方和北京西单佳慧两家公司名义进行的,北京柏宏股权转让金额为3000万元,加上北京柏宏原股东新疆新天集团的三项累计达8.9443亿元债务担保责任,总计涉及金额达9.2443亿元,上海复地将用内部资金支付。
 
    北京柏宏房地产公司目前主要业务是开发位于北京朝阳区的两项物业发展项目。其中一项地块面积为9.1937万平方米,规划建筑面积约16.5123万平方米,预计2006年7月30日完成,预售日期为2005年5月;另一项目地块面积达4097.89平方米,规划建筑面积约2.538万平方米,该项目目前已全部完成,其中3502平方米已于2004年售出。上述两个项目均位于北京中央商务区内,属于寸土寸金的稀缺资源。
 
    这一案例属于项目公司的整体收购,但还是给予该公司的项目资源和土地资源,其收购价格也是根据资源价值来确定并转换成公司的股权转让价格支付。
 
     SOHO中国将以参股项目公司的形式收购华远地产尚都国际中心项目二三期,尚都一期"华远尚都"由华远负责开发,尚都二三期"SOHO尚都"由SOHO中国开发。"华远尚都"和"SOHO尚都"将成为尚都国际中心项目的两个组成部分。SOHO中国向华远地产共支付收购资金约10亿元人民币。
 
    这一案例属于房地产开发和融资活动中的项目收购的类型,"SOHO尚都"的名称表明了的该项目的权属仍然是华远地产,投资与经营主体已经转换成SOHO中国。"SOHO尚都"应该不会是成为属于SOHO中国独立的一个项目公司,SOHO中国所实施的"SOHO尚都"的建设管理行为应当获得和要求华远地产的协助、建筑与销售合同也需以华远地产的名义签署。
 
    收购房地产项目。收购方带来的绝对不仅仅是资金,它对房地产项目的投资管理、运作由自己独到的见解,能够通过运作和经营提升原来项目现状的市场价值,收购方看中的不会是项目现值是否便宜或价格较低,它所关注的是项目将来是否有较高的收益,现金流是否能够保证投资需求等问题。
 
在房地产项目的收购融资活动中,项目方和融资方都要对项目进行准确而合理的评估和定价,以确定一个为融资交易双方都可以接受的价格。实际上价格通常不是影响和阻碍谈判的重要因素,核心的要素是项目公司和项目的资产质量及其相关规费事项、债务事项等,以及交易程序、资金汇付(含监管)、项目移交等环节。
 
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