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  参股国内房企摩根士丹利变招规避外资限制         
参股国内房企摩根士丹利变招规避外资限制
[ 作者:本站编辑    转贴自:    点击数:2352    更新时间:2011-6-5    文章录入:本站整理 ]
来源:中国经营报  作者:李乐 (2006年11月27日)
 
本来默默无闻的黑马突然一战成名,必定有高明的骑师相助。
 
 “拿地的钱不是问题!”这样的狠话,大连正源集团副董事长姜长龙今年已说过不止一次。今年6月初,正是这家气势咄咄逼人的外来开发商,在后来引发轩然大波的北京摩根中心项目之争中,与首创置业苦战至最后一刻。
 
此前一周,他们刚刚以8.2亿元拿下了北京温泉镇一幅地块。更早的时候,在温泉镇另一地块的竞投中,其凶猛表现让实力强横的北京北辰集团惊出一身冷汗。
 
名不见经传的大连正源,居然敢在京城本地的“太岁”们头上动土,原因很简单:大名鼎鼎的摩根士丹利在背后给他们撑腰。
 
里应外合
 
今年4月中旬,即正源连环出击前夕,大摩以1.25亿美元收购其25%股份,成为公司第二大股东。过去数年间,这家国际投行曾频繁斥资收购中国内地商用物业,这一次,则是首度以较高比例直接参股内地房企。
 
大连正源本是一家区域性开发商,主要业务集中在大连市及辽宁省内。2005年初起,该公司制定对外扩张计划,谋求向全国性开发商转型,北京、浙江、江苏等悉数被纳入其未来版图。
 
要到处拿地自然急需巨额资金,恰逢摩根士丹利向内地房企抛出橄榄枝,双方一拍即合,据说从双方意向性接触到最终签约,前后不到1个月。大摩的投资决策向来深思熟虑、十分谨慎,此次却一反常态,颇为耐人寻味。
 
 “我们希望未来能以大连正源为平台,进一步介入中国房地产开发市场。”摩根士丹利投资部一位高级经理日前接受本报记者采访时称。他还表示,不排除继续收购大连正源更多的股份。
 
但正源似乎并不打算把所有鸡蛋都放在同一个篮子里。大摩参股后,其他两家新的外资股东AlliedTreasureLimited及DashLimited相继亮相,他们同样表示欲增持正源股份,获得相对控股地位。对这两家外资股东的背景及持股比例,正源方面一直保持缄默。
 
图谋已久
 
摩根士丹利参股国内房企的企图,并非自今日始。
 
2004年顺驰全力准备香港上市,为增加砝码,曾打算向摩根士丹利举债融资,承诺回报率超过20%。但据说在谈判的最后关头,大摩提出参股要求,欲获得与债券融资额大致等价的顺驰股权,这让顺驰老板孙宏斌感到无法接受——因为这很可能意味着公司控股权将易手。
 
结果双方不欢而散。顺驰上市受阻,而大摩的如意算盘也没打好。直到两年之后,同样有意包装上市的正源,才让大摩得偿所愿。
 
 “虽然参与中国国内的项目开发或向房企作短期投资,一样可以获利,回报率甚至还超过直接参股企业,但我们感觉不太保险,原因之一是担心中国本土房企缺乏优秀的专业运营团队。”前述大摩高级经理说。
 
他表示,成为房企股东之一,能有效监管管理团队的运作,确保自身投资收益,比仅仅做债权投资安全性更佳。
 
他们的想法与另一家著名投行荷兰ING不谋而合。2004年,ING有意投资北京“太平洋城”项目,经过多次考察,发现各方面条件都不错,但后者的团队管理水平却令人担忧。
 
据时任ING中国区执行董事的胡旭成(胡旭成博客,胡旭成新闻,胡旭成说吧)透露,他们再三衡量,最终以入股方式,取代原来的风险投资计划。获得该项目80%的股权后,ING组建专业的开发团队,由集团中国区一位董事亲任项目经理。胡表示现在该项目运转良好,投资回报率超出他们原先预期的15%。
 
政策倒逼?
 
有资料显示,过去五年来,摩根士丹利在中国房地产市场的总投资额不下15亿美元,绝大部分用于收购各类商用物业。参股大连正源,显然是其投资策略的一次重要调整。
 
今年7月,建设部等六部委联合下发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(通称171号文件)中要求,外资机构在内地投资房地产业务,必须注册公司,且注册资本不得少于2000万美元。这也许是促使大摩变招的关键因素。
 
 “不是说外资机构不愿拿出2000万美元,而是这个新规定提高了资金的使用成本,所以投资策略会有相应变化。”胡旭成说。
 
按胡的说法,根据监管条例,上述注册资本金到位后很难再将其抽离,与其让这2000万美元长期沉淀,还不如入股内地房企,让投入的每一个美分都能换得股权的收益。
 
摩根士丹利那位高级经理也承认,目前中国房地产市场的项目开发利润水平,远高于东亚其他国家,此前他们青睐成熟的商用物业,主要是为了规避开发过程中随时存在的政策和市场波动风险。
 
 “不过现在看来,一段时间内中国楼市会持续走好,而投入项目开发的资金周转期一般就是2~3年,参股本土房企进而介入开发的风险,完全在可控范围内。”他说。
 
今年3月大摩高层曾表示,将在中国追加30亿美元地产投资。
 
当然,外资参股国内房企之路,未必会一马平川,尤其是他们看中的目标为中国内地上市公司时。
 
据有关人士透露,近期新加坡政府产业投资公司(GIC)有意在A股市场上收购阳光股份(000608)若干股权,以获得更大的中国楼市投资平台,但受到QFII(合格境外投资者)的有关股权收购额度的限制而不得不暂时搁置。
 
GIC是香港上市的首创置业第二大股东,后者的母公司首创集团则控股阳光股份,首创置业总裁唐军还兼任阳光股份董事长。
 
如果说是房地产“外资设限”政策加快了国际资本参股内地房企的步伐,那么同样是针对外来投资者的政策,又给这类参股或收购企图设置了新的门槛。无论是大摩,还是ING和GIC,要想分享中国房地产市场这块美味的蛋糕,还得多费些心思。
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