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  华侨城发行“租赁收入财产信托”融资6.5亿元         
华侨城发行“租赁收入财产信托”融资6.5亿元
[ 作者:本站编辑    转贴自:    点击数:2029    更新时间:2011-6-5    文章录入:本站整理 ]
来源:焦点房地产网 (2007年04月03日)
 
2007年3月28日,华侨城地产与中国工商银行深圳分行、中信信托投资有限公司在深圳华侨城洲际大酒店就“华侨城租赁收益权直接融资项目”进行签约,融资金额6.5亿元。华侨城集团副总裁、华侨城地产董事长陈剑、华侨城地产总裁张立勇、财务总监林育德以及工行深圳分行行长王晓(王晓博客,王晓新闻,王晓说吧)燕、副行长林谦和中信信托总经理蒲坚等出席了签约仪式。
  
华侨城地产为房地产企业改善公司融资结构,实现融资模式多样化提供了借鉴,该财产信托对我国房地产金融进行了变革性创新:国内首例房地产租赁收益权直接融资的项目、目前以未来收益作为信托标的直接融资最大的一笔、国内时间期限最长(5年)的房地产信托产品,并在推动国内房地产基金和房地产证券化出了重要一步,可以理解为“准房地产投资信托基金REITS”和“准房地产证券化”,符合国家房地产信托的引导方向。
 
  蒲坚认为该项目有希望发展成为国内上市的首只房地产投资信托基金REITS。
 
国内首个租赁收益权直接融资项目
 
  据了解,华侨城地产通过以其深圳本部的部分收益型物业,包括商铺、写字楼、厂房和国际公寓等物业的未来5年租金收益委托中信信托发行财产信托产品,托管银行和监管银行均为中国工商银行股份有限公司深圳市分行。
 
 “华侨城租赁收益权直接融资项目”是强强联手的结果。华侨城地产作为中国旅游主题地产第一品牌,拥有20多年成片综合开发运营经验,所持有的租赁型物业具有相当好的市场业绩表现。2002年中国工商银行总行在国内同业中首家成立了投资银行部,积极探索在分业监管环境下适宜商业银行发展的投资银行业务;而中信信托则是国内首家进行企业资产证券化、银行资产证券化合作的信托公司。
 
中国工商银行深圳市分行投资银行部负责人指出,目前我国传统的房地产信托往往通过银行贷款或信托贷款进行间接融资;而“华侨城租赁收益权直接融资项目”是国内首例房地产租赁收益权直接融资的项目,也是目前以未来收益作为信托标的直接融资最大的一笔,它具备了可预见性、成熟性和可重复发行的多重特点。中国工商银行总行对此非常重视,并拟以该项目模式为标准模式拓展市场。
 
该财产信托是国内时间期限最长(5年)的房地产信托产品,以租金收益为基础资产的房地产投资基金REITS仅差一步,差别在于前者是私募、后者是公募而已,可以理解为“准房地产投资信托基金REITS”。证券化有两大重要特征:一个是特殊目的载体SPV(包括特殊目的公司SPC和特殊目的信托SPT),未来收益是可预期的;二是收益权是可以确定的。SPT在国外是资产受益证券,在国内则是受益权,中信信托公司信托业务二部总经理李峰(李峰博客,李峰新闻,李峰说吧)表示,“华侨城租赁收益权直接融资项目”具备了上述特征,只是未进行公开市场募集和公开市场发行而已,因此可以理解为“准房地产证券化”。
 
这个产品是华侨城在房地产融资方面的独特创新,适合旅游、地产联动的经营模式,将来华侨城可以通过这种模式实现自身门票收入、地产收入的证券化,实现滚动发行,降低国家产业政策和地产政策的影响,工行深圳分行行长王晓燕说到。
 
产业联动突显旅游主题地产优势
 
与其他房地产公司不同,华侨城地产不是单纯、孤立的房地产公司,华侨城集团CEO兼总裁任克雷强调,华侨城地产是一个组合的、区域综合开发运营性质的地产公司,而且是这方面最强的公司。
 
华侨城集团将商业描述为“地产、旅游及电子信息发展商”,拥有华侨城地产、华侨城旅游、康佳、华侨城酒店、香港华侨城等五个一级子品牌,在市场上建立了波托菲诺(查看地图)、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、华侨城大酒店、威尼斯酒店、海景酒店、城市客栈等闻名全国的产品品牌,并以深圳为示范基地,布局发展北京华侨城、上海华侨城、成都华侨城等大型成片综合开发项目。
 
地产、旅游、酒店、电子信息的产业联动,为华侨城带来了非常明显的乘数效应,这对华侨城的全国示范基地——深圳华侨城来说,表现得尤为明显。游客可以到世界之窗、欢乐谷、锦绣中华尽情游玩,然后到国家级美术馆何香凝美术馆及其属下机构OCT当代艺术中心体验艺术,或者到OCT-LOFT华侨城创意文化园领略原创精神,在波托菲诺商业街、沃尔玛广场、步行街等高品位场所购物。深圳华侨城还聚集了华侨城洲际大酒店、威尼斯酒店、海景酒店、城市客栈等产品线非常丰富的酒店群,旅游、酒店、商务为区域持续发展带来了庞大的消费群体。此外,深圳华侨城由于其独特的自然环境、人文氛围、艺术品位而成为深圳这座城市的人文高地,市民都乐意到这里上班、休闲、消费;而经过20多年的“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”,深圳华侨城聚集了一批相当有购买力的居民。
 
产业联动为收益型物业包括旅游景点、酒店、写字楼、国际公寓、商业、创意园区等提供了增长优势,“深圳华侨城租赁收入财产信托”正是基于华侨城产业优势带动收益型物业租赁收入这一背景下发行的。
 
成片综合开发运营提升物业收益
 
华侨城集团副总裁、华侨城地产董事长陈剑指出,华侨城地产是一个与城市共同成长的企业,不仅仅为城市提供优质的建筑产品,同时让越来越多的城市受益于“花园中建城市”的规划理念,并一直坚持对区域的综合开发和运营,二十多年如一日地坚持长期投入,成为区域综合运营的忠诚者,不断实现区域价值的持续增长,为创造和提升城市品牌价值而不懈努力,体现了一个大型企业的高度社会责任感。
 
  在华侨城集团领导下,始创于1986年的华侨城地产经过20多年的稳健发展,形成了“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”的核心竞争力和模式,发展成为国家一级房地产综合开发企业,并被列为华侨城集团第一主业和国务院国资委大力扶持发展的全国五大地产企业之一,是实现华侨城集团成片综合开发运营、实践“花园中建城市”、“规划就是财富、环境就是资本”华侨城发展观的践行者,坚持尊重自然、保持地貌、依山就势进行开发建设的自然发展观,选择了一条对环境、资源、生态充分保护利用的可持续发展之路。
 
综观深圳华侨城20多年的成片综合开发和运营,它带给社会、城市、区域、居民、公众绝不仅仅是经济效益,更高层面上是基于综合效益的可持续发展和长期价值增长,推动中国城市发展,让越来越多的人们体验“华侨城生活方式”,为行业提供借鉴样板,在社会各界中享有良好声誉。
 
华侨城地产也由此成为建筑类别最齐全、产品线最丰富的房地产企业之一,超越了传统意义的房地产开发,成为更高层面的区域运营商。除了住宅之外,华侨城地产还在写字楼、商业、酒店、创意文化园、国家级美术馆、学校、医院、体育中心、高尔夫俱乐部等建筑形态进行实践,为城区带来了活力和生机,同时通过自然环境、人文环境的重塑,由此提升了华侨城地产物业价值,从而使物业租赁收入在市场上也有了良好的业绩表现。
 
将进一步加大收益型物业开发
 
据悉,目前华侨城地产持有各类租赁型物业超过50万平方米。华侨城地产总裁张立勇告诉记者,按照公司战略规划,除了房地产开发,还将加大收益型物业的持有和运营,并实施自有经营物业的商业转型和改造,积极创新,创造新的经济增长点。2007年华侨城地产在深圳本部的租赁物业主要工作是OCT-LOFT华侨城创意文化园北区改造、波托菲诺商业街二期建设和华侨城步行街改造等。同时,北京华侨城、上海新浦江城、上海华侨城、成都华侨城等区域也将在商业物业的开发与经营进一步加强。
 
华侨城地产财务总监林育德表示,当前中国房地产信托普遍通过房地产项目开发、回笼资金,而通过物业租赁收入(现金流)的财产信托在国内尚属首次,“深圳华侨城租赁收入财产信托”在此方面进行了金融创新。
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